Os fundos imobiliários entregaram à CVM os informes de junho de 2026, e neles existe um campo que quase nunca aparece em ranking de rede social: quanto o fundo gastou com taxa de administração naquele mês, medido em percentual do próprio patrimônio líquido. Em junho, a mediana de 1.260 fundos foi de 0,0425% do patrimônio no mês. Mantido esse ritmo por doze meses, o equivalente seria de aproximadamente 0,51% ao ano.
Só que essa mediana descreve um mercado que quase ninguém compra. Entre os 331 fundos com mais de mil cotistas, que concentram 99,3% dos 15.840.167 cotistas do setor, a mediana sobe para 0,0651% ao mês, ou cerca de 0,78% ao ano no mesmo tipo de estimativa. É o dobro dos 0,0325% ao mês dos outros 929 fundos da amostra. O fundo que o investidor comum tem na carteira é, por mediana, duas vezes mais caro que o fundo típico da base da CVM.
Quem tem mais cotistas paga mais
A expectativa intuitiva é a oposta: fundo grande, com muita gente dentro, dilui custo fixo e cobra menos. Nos informes de junho isso não acontece. Agrupando os 1.260 fundos da amostra pelo número de cotistas declarado, a despesa mediana com administração sobe conforme o fundo se populariza.
| Faixa de cotistas | Fundos | Patrimônio (R$ bi) | Despesa mediana (% do PL no mês) | Equivalente anual estimado |
|---|---|---|---|---|
| Até 10 | 614 | 135,3 | 0,0267 | 0,32% |
| 11 a 100 | 95 | 20,4 | 0,0589 | 0,71% |
| 101 a 1.000 | 220 | 50,5 | 0,0458 | 0,55% |
| 1.001 a 10.000 | 182 | 45,7 | 0,0636 | 0,77% |
| 10.001 a 100.000 | 107 | 83,6 | 0,0640 | 0,77% |
| Acima de 100.000 | 42 | 119,5 | 0,0717 | 0,86% |
A leitura honesta da tabela tem duas partes. A curva não é perfeitamente crescente: a faixa de 101 a 1.000 cotistas custa menos que a de 11 a 100. Mas dentro do bloco que interessa a quem compra cota na bolsa, o de mais de mil cotistas, o custo sobe a cada degrau, e a faixa mais populosa é a mais cara de todas.
O efeito no dinheiro é grande. Os 1.249 fundos com patrimônio positivo na amostra gastaram R$ 231,8 milhões com taxa de administração em junho. Desse total, R$ 164,6 milhões, ou 71,0%, saíram dos 331 fundos com mais de mil cotistas, que respondem por 54,7% do patrimônio. O bloco de varejo paga uma fatia da conta maior que a fatia do capital que representa.
Como ler o número e quantos fundos entraram na conta
O campo se chama Percentual_Despesas_Taxa_Administracao. A documentação da própria CVM o define como "percentual de despesas com a taxa de administração em relação ao patrimônio líquido do mês". Ou seja: não é a taxa contratual do regulamento, é a despesa efetivamente incorrida no mês, dividida pelo patrimônio. Os dois números costumam ficar próximos, mas não são a mesma coisa, e a diferença aparece em fundo que teve captação, amortização ou taxa de performance no período.
O valor vem como fração decimal. O que está no arquivo como 0,00042500 significa 0,0425% do patrimônio no mês. Multiplicar por doze não é correto, porque a base muda a cada mês; a estimativa anual usada aqui é a composta, (1 + mensal)^12 - 1, e continua sendo estimativa, não taxa contratada.
A amostra precisou de faixa de sanidade. Dos 1.322 fundos com informe de junho, 1 deixou o campo em branco e 61 ficaram fora da faixa de 0% a 1% do patrimônio no mês: 14 reportaram valor negativo e 47 reportaram acima de 1%, incluindo casos de 100% do patrimônio, que são fundos minúsculos em liquidação ou erro de preenchimento. Esses 61 somam R$ 1,2 bilhão, e apenas 3 têm mais de mil cotistas. Sobraram 1.260 fundos, com R$ 454,9 bilhões de patrimônio, que é a amostra de todas as tabelas deste texto. Vinte e nove informes de junho são reapresentações, e em todos os casos foi usada a maior versão entregue.
A distribuição inteira, faixa por faixa
Mediana esconde o formato. A distribuição por faixa de custo anualizado mostra um mercado partido em dois.
| Custo anual equivalente | Fundos | % da amostra |
|---|---|---|
| Zero declarado | 73 | 5,8% |
| Até 0,25% | 386 | 30,6% |
| De 0,25% a 0,50% | 160 | 12,7% |
| De 0,50% a 1,00% | 266 | 21,1% |
| De 1,00% a 2,00% | 255 | 20,2% |
| Acima de 2,00% | 120 | 9,5% |
Trinta e seis por cento dos fundos custam até 0,25% ao ano ou nada, e 29,7% custam mais de 1% ao ano. Não há um valor de mercado; há duas populações. Os 375 fundos acima de 1% ao ano incluem a maior parte dos produtos de varejo, e 68 fundos ficam acima do equivalente a 3% ao ano.
Os 73 zeros merecem nota. A mediana de cotistas desse grupo é 2, e o patrimônio somado é de R$ 12,2 bilhões. São, em geral, estruturas onde a remuneração do administrador é cobrada em outro nível, em um fundo investidor ou diretamente do cotista único. Onze deles, porém, têm mais de mil cotistas, e zero declarado ali é um dado que o informe não explica. Vazio não é zero, mas zero declarado também não é necessariamente ausência de custo.
Tamanho do fundo não derruba o custo como se espera
Separando por patrimônio líquido, a economia de escala aparece até certo ponto e depois desaparece.
| Patrimônio líquido | Fundos | Patrimônio (R$ bi) | Despesa mediana (% do PL no mês) | Equivalente anual estimado |
|---|---|---|---|---|
| Até R$ 10 milhões | 96 | 0,5 | 0,1836 | 2,23% |
| R$ 10 a 50 milhões | 291 | 8,1 | 0,0600 | 0,72% |
| R$ 50 a 200 milhões | 405 | 44,8 | 0,0282 | 0,34% |
| R$ 200 milhões a 1 bilhão | 353 | 153,0 | 0,0171 | 0,21% |
| Acima de R$ 1 bilhão | 104 | 248,5 | 0,0487 | 0,59% |
O custo cai de 2,23% para 0,21% ao ano até a faixa de R$ 200 milhões a R$ 1 bilhão e depois sobe quase três vezes na faixa dos bilionários. A explicação está na composição de cada faixa, não em generosidade ou ganância. Entre os 353 fundos de R$ 200 milhões a R$ 1 bilhão, 40,5% têm mais de mil cotistas; entre os 104 acima de R$ 1 bilhão, 68,3%. A faixa intermediária concentra estrutura fechada de poucos cotistas, e a faixa bilionária é majoritariamente de fundo listado de varejo, com equipe de gestão, distribuição e área de relações com investidores.
Restringindo apenas aos fundos com mais de mil cotistas, a escala funciona um pouco melhor, mas continua modesta: até R$ 200 milhões a mediana é de 0,0769% ao mês (0,93% ao ano estimado), na faixa de R$ 200 milhões a R$ 1 bilhão cai para 0,0562% (0,68%) e volta a subir para 0,0690% (0,83%) acima de R$ 1 bilhão.
Segmento, público-alvo e tipo de gestão
O segmento declarado à CVM separa pouco, e boa parte disso é porque o rótulo mais comum não informa nada, como este site já mostrou ao classificar os fundos pela composição real da carteira.
| Segmento declarado | Fundos | Patrimônio (R$ bi) | Despesa mediana (% do PL no mês) | Equivalente anual estimado |
|---|---|---|---|---|
| Multicategoria | 587 | 227,7 | 0,0455 | 0,55% |
| Outros | 324 | 83,0 | 0,0461 | 0,55% |
| Logística | 97 | 54,3 | 0,0399 | 0,48% |
| Shoppings | 65 | 43,7 | 0,0219 | 0,26% |
| Escritórios | 68 | 27,6 | 0,0293 | 0,35% |
| Residencial | 77 | 6,3 | 0,0834 | 1,01% |
| Hospital | 17 | 5,3 | 0,0607 | 0,73% |
| Varejo | 12 | 3,5 | 0,0240 | 0,29% |
| Hotel | 11 | 3,3 | 0,0580 | 0,70% |
| Educacional | 2 | 0,3 | 0,0357 | 0,43% |
Residencial é o segmento mais caro por mediana, com 0,0834% ao mês, e shoppings o mais barato, com 0,0219%. As três últimas linhas têm amostra pequena demais para conclusão: hotel tem 11 fundos, varejo 12 e educacional apenas 2. Uma mediana de dois elementos é a média dos dois, e não descreve setor nenhum.
O corte por público-alvo separa muito melhor que o segmento.
| Público-alvo | Fundos | Despesa mediana (% do PL no mês) | Equivalente anual estimado |
|---|---|---|---|
| Investidores em geral | 463 | 0,0538 | 0,65% |
| Investidor qualificado | 354 | 0,0457 | 0,55% |
| Investidor profissional | 399 | 0,0300 | 0,36% |
| Investidor qualificado e profissional | 44 | 0,0253 | 0,30% |
Fundo aberto ao investidor em geral custa, por mediana, 79% mais que fundo restrito a investidor profissional. É o mesmo fenômeno da tabela de cotistas visto por outro ângulo: quanto mais aberto ao público, mais caro.
O tipo de gestão separa pouco. Os 1.067 fundos de gestão ativa têm mediana de 0,0442% ao mês (0,53% ao ano estimado) contra 0,0362% (0,44%) dos 193 de gestão definida, que é aquela em que os imóveis do fundo estão fixados no regulamento. A diferença existe, mas é menor que a diferença entre públicos-alvo.
Custódia e o custo total declarado
O mesmo informe tem um segundo campo de despesa, o de agente custodiante, e ele é quase todo silêncio. 137 fundos não reportaram o campo em junho, e entre os 1.177 dentro da faixa de sanidade, 787 declararam zero. Sobram 390 fundos com despesa de custódia acima de zero, e a mediana desses é de 0,0041% ao mês, algo como 0,05% ao ano.
Somando os dois campos onde ambos existem, 1.131 fundos, a mediana do custo declarado sobe de 0,0425% para 0,0429% ao mês, cerca de 0,52% ao ano estimado. A custódia, como reportada, praticamente não muda a conta. Isso pode significar que ela é barata, ou que está embutida na taxa de administração da maioria dos fundos. O informe não distingue as duas hipóteses.
O custo contra o rendimento distribuído
A pergunta prática é quanto do rendimento que cai na conta do cotista foi consumido pela administração. Entre os 467 fundos que declararam dividend yield acima de zero em junho, a razão mediana entre despesa de administração e rendimento distribuído no mês foi de 5,40%. No recorte de varejo, os 227 fundos com mais de mil cotistas e distribuição positiva, sobe para 6,87%. Cinquenta desses 227 gastaram mais de 10% do que distribuíram, e 11 gastaram mais de 20%.
Dividindo esses 467 fundos em quartis de custo, aparece algo que contraria a expectativa mais óbvia.
| Quartil de custo | Fundos | Custo mediano (% do PL no mês) | DY mediano (% no mês) | DY anual estimado |
|---|---|---|---|---|
| 1º, menor custo | 117 | 0,0055 | 0,8582 | 10,80% |
| 2º | 117 | 0,0218 | 0,7858 | 9,85% |
| 3º | 117 | 0,0650 | 0,8341 | 10,48% |
| 4º, maior custo | 116 | 0,1007 | 0,9901 | 12,55% |
O quartil mais caro distribuiu mais, não menos. Isso não significa que pagar mais rende mais, e a leitura de causalidade aqui seria um erro. O dividend yield mensal não é retorno total: ele ignora completamente a variação da cota, que é onde o custo tende a aparecer no longo prazo. Além disso, os quartis não têm a mesma composição de carteira, e o tipo de ativo que o fundo carrega influencia tanto o quanto ele distribui quanto o quanto ele custa. A tabela mostra correlação entre dois campos do mesmo informe, e nada além disso.
Como referência de contexto do mês, e não como comparação de mérito, a Selic acumulada em junho de 2026 foi de 1,12% e o IPCA do mês foi de 0,16%, ambos em séries do Banco Central. A meta Selic em 31 de julho de 2026 estava em 14,25% ao ano. Comparar dividend yield mensal com Selic é enganoso pelo motivo já dito: um é distribuição, o outro é retorno.
Seis meses de 2026 e quem administra o dinheiro
O ano até aqui é de estabilidade. A mediana oscila em torno de 0,043% ao mês, com uma queda isolada em abril, e a média ponderada pelo patrimônio, que mede o que o mercado paga no agregado, terminou junho no ponto mais alto do semestre.
| Mês de competência | Fundos válidos | Mediana (% do PL no mês) | Ponderada pelo PL (% no mês) |
|---|---|---|---|
| Janeiro de 2026 | 1.187 | 0,0426 | 0,0490 |
| Fevereiro de 2026 | 1.194 | 0,0429 | 0,0466 |
| Março de 2026 | 1.197 | 0,0461 | 0,0512 |
| Abril de 2026 | 1.223 | 0,0326 | 0,0434 |
| Maio de 2026 | 1.239 | 0,0446 | 0,0479 |
| Junho de 2026 | 1.260 | 0,0425 | 0,0510 |
A ponderada de junho, 0,0510% ao mês, equivale a cerca de 0,61% ao ano estimado, acima da mediana simples de 0,51%. A diferença entre as duas é o retrato da concentração: os fundos maiores puxam o custo médio do dinheiro para cima.
Do lado de quem administra, 77 administradores distintos aparecem nos informes de junho, e os dez maiores respondem por 78,4% dos R$ 456,1 bilhões de patrimônio positivo.
| Administrador | Fundos | Patrimônio (R$ bi) | % do total | Despesa mediana (% do PL no mês) |
|---|---|---|---|---|
| BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM | 224 | 102,7 | 22,5% | 0,0761 |
| XP Investimentos CCTVM | 109 | 60,6 | 13,3% | 0,0189 |
| BRL Trust DTVM | 121 | 48,9 | 10,7% | 0,0669 |
| Intrag DTVM | 29 | 39,9 | 8,7% | 0,0898 |
| Banco Genial | 59 | 31,0 | 6,8% | 0,0270 |
| Vórtx DTVM | 114 | 28,5 | 6,3% | 0,0325 |
| Banco Daycoval | 81 | 14,6 | 3,2% | 0,0646 |
| Oliveira Trust DTVM | 52 | 11,4 | 2,5% | 0,0111 |
| Hedge Investments DTVM | 32 | 10,5 | 2,3% | 0,0377 |
| Banco J Safra | 8 | 9,6 | 2,1% | 0,0662 |
A mediana por administrador varia mais de oito vezes entre os dez, de 0,0111% a 0,0898% ao mês. A composição da carteira de fundos de cada casa explica parte disso, mas não tudo. A XP administra 109 fundos, dos quais 51,4% têm mais de mil cotistas, e ainda assim aparece com mediana de 0,0189%; a Intrag administra 29 fundos, com 58,6% acima de mil cotistas, e aparece com 0,0898%. O informe mensal não tem os campos para explicar a diferença, e essa mediana não mede qualidade de serviço nem preço praticado pela casa, apenas o que os fundos sob sua administração declararam gastar.
Por fim, os dez maiores fundos por patrimônio líquido em junho, ordenados por esse critério e não por qualquer medida de atratividade.
| Fundo | Patrimônio (R$ bi) | Cotistas | Despesa de administração (% do PL no mês) |
|---|---|---|---|
| Kinea Rendimentos Imobiliários FII RL | 10,97 | 592.231 | 0,0869 |
| Prologis Brazil Logistics Venture FII | 7,88 | 2 | 0,0012 |
| Pátria Log FII | 7,60 | 587.366 | 0,0456 |
| BTGP Logística FII | 7,43 | 505.908 | 0,0718 |
| Kinea Índices de Preços FII RL | 7,37 | 75.269 | 0,0837 |
| XP Malls FII | 7,08 | 733.101 | 0,0627 |
| Caixa FII Porto Maravilha | 6,92 | 1 | 0,0167 |
| TRX Real Estate FII | 5,98 | 331.106 | 0,0771 |
| XP Log FII RL | 5,40 | 347.304 | 0,1167 |
| Península FII RL | 5,06 | 11 | 0,0051 |
Os dois fundos mais baratos da lista têm 2 e 11 cotistas. Os mais caros têm centenas de milhares. É a mesma separação de sempre, agora em dez linhas.
O que estes dados não dizem
O informe mensal não traz a taxa de administração contratual do regulamento. Ele traz a despesa incorrida no mês em relação ao patrimônio, que é uma medida de resultado e não de contrato. Um fundo com taxa de performance no período aparece mais caro naquele mês sem que nada tenha mudado no regulamento.
O informe não separa a taxa de administração da taxa de gestão nem da taxa de performance. Elas entram no mesmo campo quando são cobradas como despesa de administração, e não há como decompor pelo arquivo.
O informe não traz cotação de mercado. Todos os percentuais aqui são calculados sobre o patrimônio líquido contábil, não sobre o valor de bolsa. Quando a cota negocia com deságio, o custo sobre o capital que o investidor efetivamente aplicou é maior que o número publicado, e o contrário vale quando negocia com ágio. Esse cálculo exige preço de pregão, que vem de outra fonte.
O informe não traz ticker de negociação, apenas CNPJ e ISIN. Por isso os fundos aparecem aqui pelo nome de registro na CVM, que às vezes difere do nome comercial.
Há defasagem. Junho é consolidado ao longo de julho, e a CVM reprocessa o arquivo semanalmente para incorporar reapresentações. Vinte e nove informes de junho já eram reapresentação quando este arquivo foi baixado, e outros podem aparecer depois.
Por fim, este texto não avalia se algum custo é caro ou barato para o que entrega. Ele mede o que foi declarado. Um fundo com despesa de 0,1% ao mês pode estar entregando algo que justifique isso, e o informe mensal não tem os campos para responder essa pergunta.
Perguntas frequentes
Qual é a taxa de administração média de um FII? Em junho de 2026, a despesa mediana com taxa de administração foi de 0,0425% do patrimônio líquido no mês entre 1.260 fundos, equivalente a cerca de 0,51% ao ano se o ritmo se mantiver. A média simples é bem maior, 0,0779% ao mês, porque um grupo pequeno de fundos muito caros a puxa para cima. Entre os fundos com mais de mil cotistas, a mediana é de 0,0651% ao mês.
Fundo imobiliário grande cobra menos? Nem sempre. A despesa mediana cai de 2,23% ao ano nos fundos de até R$ 10 milhões para 0,21% na faixa de R$ 200 milhões a R$ 1 bilhão, e volta a subir para 0,59% nos fundos acima de R$ 1 bilhão. A faixa mais barata é a intermediária, não a maior, porque as faixas têm composições diferentes de fundo.
Onde eu vejo a taxa de administração do meu fundo? No regulamento do fundo, que traz a taxa contratual, e no informe mensal entregue à CVM, que traz a despesa efetivamente incorrida no mês em percentual do patrimônio. Os dois números respondem perguntas diferentes e podem divergir em meses com taxa de performance ou grande movimentação de patrimônio.
Competência dos dados: junho de 2026. Fonte primária: Informe Mensal de FII da CVM, arquivo inf_mensal_fii_complemento_2026.csv, baixado em 31 de julho de 2026 às 09h08 UTC, com desempate pela maior versão de cada informe. Indicadores macro: séries 432, 433 e 4390 do Sistema Gerenciador de Séries Temporais do Banco Central, consultadas em 31 de julho de 2026 às 09h10 UTC. Conteúdo informativo, sem recomendação de compra ou venda de qualquer ativo.