O informe mensal que os fundos imobiliários entregam à CVM tem um campo chamado Segmento de Atuação. Em junho de 2026, 960 dos 1.322 fundos, ou 72,6% do mercado, estavam registrados ali como "Multicategoria" ou "Outros". O rótulo mais comum do setor é o rótulo que não informa nada.
Só que o mesmo informe traz a composição da carteira, ativo por ativo. Classificando cada fundo pelo que ele de fato tem em carteira, o desenho fica bem diferente: 866 fundos são de tijolo, 168 são de papel e 183 são fundos de cotas de outros FII. E os 168 fundos de papel, que somam R$ 88,9 bilhões, pagaram uma mediana de 1,1117% no mês, contra 0,6759% dos fundos de tijolo. A diferença é de 64%.
A etiqueta da CVM não diz de que o fundo é feito
O campo Segmento de Atuação é preenchido pelo próprio fundo e descreve a intenção declarada, não a carteira. Quando cruzamos esse rótulo com a composição real do ativo, o descolamento aparece:
| Rótulo na CVM | Fundos | Tijolo | Papel | Cotas de FII | Híbrido | Sem carteira imobiliária |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Multicategoria | 617 | 378 | 96 | 90 | 6 | 47 |
| Outros | 343 | 187 | 66 | 64 | 1 | 25 |
| Logística | 102 | 76 | 1 | 18 | 1 | 6 |
| Residencial | 80 | 62 | 4 | 7 | 0 | 7 |
| Shoppings | 69 | 59 | 0 | 4 | 0 | 6 |
| Escritórios | 69 | 64 | 1 | 0 | 0 | 4 |
| Hospital | 17 | 17 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Varejo | 12 | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Hotel | 11 | 10 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Educacional | 2 | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 |
O achado que mais importa está na coluna de papel: 162 dos 168 fundos de papel, ou 96,4%, estão registrados como "Multicategoria" ou "Outros". São R$ 84,4 bilhões dos R$ 88,9 bilhões da categoria escondidos atrás de uma etiqueta genérica.
Isso tem consequência prática. Um fundo de papel não possui imóvel: ele possui crédito imobiliário, normalmente CRI, com risco de inadimplência do devedor e rendimento atrelado a juros ou inflação. Um fundo de tijolo possui laje, galpão ou shopping, e o rendimento vem de aluguel. São dois produtos com riscos diferentes vendidos sob a mesma sigla, e o campo oficial de classificação não separa um do outro em 96% dos casos.
Vale registrar o outro lado: os segmentos específicos são confiáveis quando aparecem. Escritórios, Shoppings, Hospital e Varejo são quase inteiramente tijolo na carteira. O problema não é o rótulo estar errado, é ele quase nunca ser usado.
Como classificamos os fundos pela carteira
O critério está aberto para quem quiser refazer a conta. Para cada fundo, somamos três blocos do informe de ativo e passivo de junho de 2026:
- Tijolo: direitos sobre bens imóveis, mais ações e cotas de sociedades cujo propósito se enquadra nas atividades permitidas aos FII, mais CEPAC. Ou seja, imóvel direto e participação societária em veículo imobiliário.
- Papel: CRI, CRI e CRA, LCI, LCI e LCA, LIG e letras hipotecárias. Crédito imobiliário.
- Cotas de FII: cotas de outros fundos imobiliários.
O fundo entra na categoria que representa mais de 50% da soma desses três blocos. Se nenhuma passa de 50%, ele é classificado como híbrido. Se a soma dos três é zero, ele entra em "sem carteira imobiliária identificada": são fundos que no mês só tinham caixa, títulos públicos e valores a receber, situação típica de fundo em fase pré-operacional, em liquidação ou logo após uma venda de ativo.
Duas escolhas merecem ser declaradas. Primeira, colocamos participação em SPE dentro de tijolo, porque a substância econômica é imóvel, mesmo que o instrumento seja ação. São R$ 33,5 bilhões no setor, uma linha que costuma sumir das tabelas de composição. Segunda, caixa e renda fixa ficaram de fora da base de classificação: praticamente todo fundo tem liquidez parada, e incluí-la empurraria fundos pequenos para categorias erradas.
Quanto pesa cada tipo de carteira
| Tipo de carteira | Fundos | Patrimônio | % do setor | PL mediano | Cotistas | Mediana de cotistas |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tijolo | 866 | R$ 298,2 bi | 65,4% | R$ 102,9 mi | 7.286.586 | 4 |
| Papel | 168 | R$ 88,9 bi | 19,5% | R$ 181,9 mi | 5.504.708 | 2.760 |
| Cotas de FII | 183 | R$ 60,2 bi | 13,2% | R$ 125,5 mi | 2.840.144 | 224 |
| Sem carteira imobiliária | 97 | R$ 5,6 bi | 1,2% | . | 41.288 | 3 |
| Híbrido | 8 | R$ 3,0 bi | 0,7% | . | 167.441 | 7.372 |
A coluna de mediana de cotistas é a mais reveladora da tabela. O fundo de tijolo típico tem 4 cotistas. O fundo de papel típico tem 2.760.
Não é contradição com o total: os 866 fundos de tijolo somam 7,3 milhões de cotistas porque um punhado deles é gigante e listado em bolsa. A maioria não é. Dos 1.322 fundos do mercado, 660 têm 10 cotistas ou menos, e 490 deles são fundos de tijolo. São estruturas patrimoniais de uma família ou de um único investidor institucional, que usam o formato FII por razões tributárias e sucessórias e nunca passaram perto de um home broker.
No outro extremo, apenas 150 fundos do mercado inteiro têm 10 mil cotistas ou mais: 64 de tijolo, 49 de papel, 34 de cotas de FII e 3 híbridos. Esse é o tamanho real do universo que uma pessoa física encontra na corretora. Proporcionalmente, papel é a categoria mais popularizada: 49 dos seus 168 fundos, quase 30%, têm base de dez mil investidores para cima, contra 7,4% no tijolo.
Pessoa física domina os três grupos: 98,8% dos cotistas de tijolo, 97,3% dos de papel e 91,0% dos de cotas de FII.
A categoria papel também é a mais concentrada. Os 10 maiores fundos de papel respondem por 43,8% do patrimônio da categoria, e os 25 maiores, por 65,9%. No tijolo, os 10 maiores ficam com 20,9%.
Papel rende mais, e a distância é grande
Aqui está a razão de tanta gente comprar fundo de papel sem saber que está comprando crédito. Considerando apenas os fundos que reportaram dividend yield mensal positivo e dentro de uma faixa plausível, até 5% ao mês:
| Tipo de carteira | Fundos no cálculo | 1º quartil | Mediana | 3º quartil | Anualizado da mediana |
|---|---|---|---|---|---|
| Papel | 94 | 1,0046% | 1,1117% | 1,2420% | ~14,19% |
| Cotas de FII | 88 | 0,7885% | 0,9706% | 1,0945% | ~12,29% |
| Tijolo | 273 | 0,4886% | 0,6759% | 0,9282% | ~8,42% |
A coluna anualizada é estimativa, não projeção: ela repete o mês de junho doze vezes. Distribuição de FII varia com vacância, inadimplência, amortização e eventos não recorrentes, e nenhum fundo se compromete a repetir um mês.
Repare também na dispersão. O intervalo entre o primeiro e o terceiro quartil no papel é de 0,24 ponto percentual; no tijolo, é de 0,44 ponto. Fundo de papel entrega rendimento mais parecido entre si, o que faz sentido para um produto que segue um indexador. Tijolo depende de contrato, de inquilino e de região, e a dispersão reflete isso.
E o padrão não é de um mês só. Ao longo do primeiro semestre:
| Competência | Tijolo | Papel | Cotas de FII | CDI no mês | IPCA no mês |
|---|---|---|---|---|---|
| Janeiro | 0,6552% | 1,0080% | 0,9239% | 1,16% | 0,33% |
| Fevereiro | 0,6428% | 0,9884% | 0,8576% | 1,00% | 0,70% |
| Março | 0,6388% | 1,0465% | 0,8588% | 1,21% | 0,88% |
| Abril | 0,6511% | 1,0483% | 0,8869% | 1,09% | 0,67% |
| Maio | 0,6439% | 1,0607% | 0,8836% | 1,07% | 0,58% |
| Junho | 0,6759% | 1,1117% | 0,9706% | 1,12% | 0,16% |
O patrimônio dos fundos de tijolo saiu de R$ 278,8 bilhões em janeiro para R$ 298,2 bilhões em junho, alta de 7,0%. O de papel foi de R$ 83,6 para R$ 88,9 bilhões, alta de 6,3%. O de cotas de FII, de R$ 54,9 para R$ 60,2 bilhões, alta de 9,7%.
Metade dos fundos distribuiu zero em junho
Este é o número que mais muda a leitura de qualquer estatística do setor, e ele quase nunca aparece.
| Como o campo veio no informe | Fundos | Fatia |
|---|---|---|
| Dividend yield positivo, até 5% ao mês | 467 | 35,3% |
| Exatamente zero | 722 | 54,6% |
| Campo em branco | 75 | 5,7% |
| Negativo | 43 | 3,3% |
| Acima de 5% ao mês | 15 | 1,1% |
722 fundos, 54,6% do mercado, reportaram dividend yield igual a zero em junho. Não é falha de preenchimento: em branco é outra categoria, com 75 casos. Zero declarado significa que o fundo não distribuiu rendimento naquele mês.
Por tipo de carteira, a taxa de zeros é bem diferente:
| Tipo de carteira | Reportaram zero | Fundos | Fatia |
|---|---|---|---|
| Sem carteira imobiliária | 77 | 97 | 79,4% |
| Tijolo | 502 | 866 | 58,0% |
| Cotas de FII | 83 | 183 | 45,4% |
| Papel | 58 | 168 | 34,5% |
O tijolo lidera os zeros pelo mesmo motivo que lidera a mediana de 4 cotistas: a maior parte desses fundos é estrutura patrimonial fechada, que não distribui mensalmente porque não tem a quem distribuir. Misturar essa população com os fundos listados numa única média produz um número que não descreve nenhum dos dois.
Os 43 casos de yield negativo também são dado legítimo, não erro de leitura. Fundos com patrimônio líquido negativo aparecem com valor patrimonial por cota negativo e rendimento negativo. Eles ficam fora de qualquer mediana deste post, mas ficam registrados aqui.
Onde o rendimento do papel se encaixa em relação aos juros
Em junho de 2026, o CDI acumulou 1,12% no mês e o IPCA subiu 0,16%. A mediana dos fundos de papel foi de 1,1117%.
Ou seja: o fundo de papel mediano distribuiu praticamente o CDI do mês, 0,0083 ponto percentual abaixo. O fundo de tijolo mediano distribuiu 0,6759%, cerca de 60% do CDI.
Isso não torna um melhor que o outro, e a comparação tem um limite importante: dividend yield é rendimento distribuído sobre valor patrimonial, não retorno total. Tijolo pode entregar em valorização do imóvel o que não entrega em distribuição mensal, e essa parte não aparece nesta conta. A comparação com o CDI serve para dimensionar o custo de oportunidade da renda corrente, não para declarar vencedor.
Vale o contexto de juros do momento. A meta Selic estava em 14,25% ao ano em 28 de julho de 2026, depois do corte do Copom em junho. A Selic acumulada em doze meses até junho ficou em 14,29% ao ano, e o IPCA de doze meses, em 4,64%. Com juro real dessa ordem, um fundo de papel indexado a CDI ou a IPCA mais spread tem de onde tirar distribuição alta. O que a tabela do semestre mostra é justamente isso: o DY mediano do papel subiu de 1,0080% em janeiro para 1,1117% em junho enquanto o CDI oscilou sem tendência clara, o que sugere composição de carteira e spread, não só indexador.
Quanto custa cada tipo de carteira
O informe traz o percentual de despesas com taxa de administração sobre o patrimônio, no mês. Considerando apenas fundos com valor positivo declarado:
| Tipo de carteira | Fundos com o campo | Mediana no mês | Equivalente aproximado ao ano |
|---|---|---|---|
| Papel | 165 | 0,0840% | ~1,01% |
| Tijolo | 806 | 0,0426% | ~0,51% |
| Cotas de FII | 168 | 0,0251% | ~0,30% |
O fundo de papel mediano cobra praticamente o dobro do fundo de tijolo mediano. Gestão de crédito exige análise de devedor, estruturação e acompanhamento de garantia, o que é mais trabalhoso que administrar um contrato de aluguel, e o preço reflete isso.
A linha de cotas de FII parece a mais barata da tabela e é a que mais engana. Aqueles 0,0251% ao mês são cobrados sobre uma carteira que já pagou taxa na camada de baixo. Quem compra um fundo de fundos paga a taxa do veículo mais a taxa de cada fundo dentro dele. O custo efetivo é a soma, e nenhuma linha do informe mostra esse total. Com R$ 60,2 bilhões nessa categoria, é um efeito de escala relevante.
A conversão para o ano é aritmética simples, doze vezes o mês, e serve para dar ordem de grandeza. Ela assume que a despesa se repete todo mês, o que nem sempre acontece.
O que estes dados não dizem
Esta seção existe porque a fonte tem limites concretos, e conhecê-los vale mais que qualquer número acima.
Não há cotação. O informe mensal não traz preço de mercado. Portanto não é possível calcular P/VP a partir daqui. O valor patrimonial por cota que aparece no informe é uma coisa; o preço no pregão é outra, e o ágio ou deságio entre os dois exige uma fonte de mercado que este conjunto de dados não tem.
Não há vacância. Ela vive no informe trimestral, um conjunto de dados separado. Nada do que está escrito acima sobre fundos de tijolo diz quanto dos imóveis está ocupado.
Não há ticker. O informe identifica o fundo por CNPJ e ISIN, nunca pelo código de negociação. Por isso este post fala de segmentos, categorias e agregados, e não nomeia fundos.
A classificação por carteira é nossa, não da CVM. O corte de 50% é uma escolha metodológica. Um fundo com 49% em CRI e 51% em imóvel aparece aqui como tijolo, e outro critério o classificaria de outro jeito. Os 8 fundos híbridos são os que ficaram no meio pelo nosso critério, mas o número de casos de fronteira é maior que isso.
Não sabemos por que um fundo distribuiu zero. O informe registra o valor, não a razão. Pode ser fundo fechado que distribui semestralmente, fundo em obra, fundo em liquidação ou fundo que simplesmente não teve caixa no mês.
Há defasagem de cerca de um mês. Junho é consolidado ao longo de julho, e a CVM reprocessa os arquivos semanalmente para incorporar reapresentações. Quando um fundo reapresenta o informe, ficamos sempre com a versão mais recente, mas o número de hoje pode não ser o número de daqui a duas semanas.
A taxa de administração pode estar subdeclarada. O campo cobre despesa com taxa de administração; taxa de performance e despesas do fundo entram em outras linhas. O custo total de carregar a cota é maior que a coluna acima.
Perguntas frequentes
Como sei se um FII é de papel ou de tijolo? Pelo regulamento e pelo relatório gerencial do fundo, que descrevem a carteira. O campo de segmento no informe da CVM não resolve: 96,4% dos fundos de papel estão lá como "Multicategoria" ou "Outros". Na prática, olhe a composição do ativo: se a maior parte está em CRI, é papel.
Fundo de papel é mais arriscado que fundo de tijolo? São riscos de natureza diferente, não graus da mesma coisa. Papel carrega risco de crédito, ou seja, de o devedor não pagar, e sensibilidade a juros e inflação pelo indexador. Tijolo carrega risco de vacância, de inquilino e do ciclo imobiliário. Os dados deste post mostram que papel distribuiu mais e com menos dispersão no primeiro semestre de 2026, o que não diz nada sobre o comportamento dos dois em um cenário de estresse de crédito.
Por que tantos fundos aparecem com rendimento zero? Porque a maioria dos FIIs registrados na CVM não é o que uma pessoa física compra na corretora. Em junho, 660 dos 1.322 fundos tinham 10 cotistas ou menos. São estruturas patrimoniais fechadas, que não distribuem rendimento todo mês. O campo zerado é informação correta sobre um fundo que não se parece com os que aparecem em ranking de aplicativo.
Para o retrato geral do setor no mesmo mês, incluindo composição de carteira e concentração de patrimônio, veja FIIs em junho de 2026: o retrato completo dos informes da CVM.
Competência dos dados: junho de 2026. Coleta: 28 de julho de 2026, 09h11 UTC (CVM) e 09h16 UTC (Banco Central). Fontes: CVM, Informe Mensal de FII, arquivos de 2026; Banco Central do Brasil, Sistema Gerenciador de Séries Temporais, séries 432, 433, 4189, 4391 e 13522.
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