Dos 1.326 informes mensais que fundos imobiliários entregaram à CVM na competência de junho de 2026, metade veio de fundos que começaram a funcionar em 5 de junho de 2023 ou depois. O fundo mediano do mercado brasileiro de FII tem três anos de vida, não vinte.
A safra mais recente, formada pelos 549 fundos que entraram em funcionamento de 2024 em diante, já responde por R$ 108,53 bilhões, ou 23,8% dos R$ 456,03 bilhões de patrimônio líquido somado na competência. É a maior fatia entre as seis safras deste levantamento, e vem de fundos cujo patrimônio líquido mediano é de R$ 71,2 milhões, o menor de todas elas.
Este texto agrupa os fundos pela data de funcionamento declarada no cadastro do Informe Mensal de FII e compara o que muda de uma safra para a outra: tamanho, distribuição de rendimento, público-alvo, segmento declarado e número de cotistas. Todos os números vêm do arquivo oficial da CVM, baixado em 12 de agosto de 2026 e apurado em 14 de agosto de 2026. É um recorte que o Tempus ainda não tinha feito, e ele ajuda a explicar padrões que já apareceram em textos anteriores, como o levantamento do primeiro semestre de 2026.
O achado: o fundo mediano começou a funcionar em junho de 2023
A data de funcionamento mediana dos 1.326 informes de junho de 2026 é 5 de junho de 2023. Metade dos fundos que prestaram contas naquele mês tinha, no fim da competência, três anos e vinte e cinco dias de operação ou menos.
O adensamento é recente e forte. Considerando a mesma base de 1.326 informes:
- 484 fundos, ou 36,5% do total, começaram a funcionar nos vinte e quatro meses encerrados em 30 de junho de 2026
- 853 fundos, ou 64,3%, começaram nos cinco anos encerrados na mesma data
- 549 fundos, ou 41,4%, entraram em funcionamento de 1º de janeiro de 2024 em diante
Isso muda a leitura de quase qualquer estatística agregada do setor. Quando se lê que a maioria dos FIIs não distribuiu rendimento em um mês, parte da explicação está aqui: boa parte da maioria é formada por fundos que ainda estão captando, comprando ativo ou estruturando carteira. Parte, mas não toda, como a seção sobre rendimento mostra adiante.
Seis safras, seis mercados diferentes
O agrupamento abaixo usa faixas de data de funcionamento e cobre os 1.326 informes da competência. A coluna de patrimônio líquido soma todos os informes da safra, inclusive os 20 fundos com patrimônio negativo e os 7 com patrimônio exatamente zero. A coluna de rendimento zero usa como denominador apenas os informes que trouxeram algum valor de dividend yield, já que campo em branco não é zero.
| Safra | Fundos | PL somado (R$ bi) | % do PL | PL mediano (R$ mi) | PL médio (R$ mi) | % com rendimento zero |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Até 2009 | 48 | 34,07 | 7,5% | 232,5 | 709,8 | 22,9% |
| 2010 a 2014 | 114 | 87,82 | 19,3% | 166,3 | 770,4 | 42,6% |
| 2015 a 2018 | 110 | 71,97 | 15,8% | 159,3 | 654,2 | 57,3% |
| 2019 a 2021 | 262 | 96,14 | 21,1% | 143,5 | 367,0 | 51,7% |
| 2022 a 2023 | 243 | 57,49 | 12,6% | 83,5 | 236,6 | 65,2% |
| 2024 a 2026 | 549 | 108,53 | 23,8% | 71,2 | 197,7 | 64,3% |
Diferenças de arredondamento fazem a soma das colunas divergir do total em alguns centésimos.
Duas linhas resumem o setor. A primeira, dos 48 fundos anteriores a 2010, tem o maior patrimônio mediano da tabela, R$ 232,5 milhões, e a menor taxa de rendimento zero, 22,9%. A última, dos 549 fundos de 2024 em diante, tem o menor patrimônio mediano, R$ 71,2 milhões, e uma das maiores taxas de rendimento zero, 64,3%. Entre as duas há um gradiente quase contínuo: quanto mais nova a safra, menor o fundo típico e maior a chance de ele não ter distribuído nada em junho.
Patrimônio líquido, aqui, é o valor contábil do fundo declarado no informe: o que ele tem menos o que ele deve. Não é o valor de mercado das cotas, que o informe mensal não traz.
Quantos fundos nasceram por ano desde 2019
Restringindo aos fundos que entregaram informe em junho de 2026, a contagem por ano de funcionamento mostra onde está a aceleração.
| Ano de funcionamento | Fundos com informe em junho de 2026 |
|---|---|
| 2019 | 71 |
| 2020 | 79 |
| 2021 | 112 |
| 2022 | 107 |
| 2023 | 136 |
| 2024 | 170 |
| 2025 | 263 |
| 2026 (até junho) | 116 |
O ano de 2025 é o maior da série, com 263 fundos ainda ativos em junho de 2026. O primeiro semestre de 2026 já contribuiu com 116, ritmo que, se mantido no segundo semestre, colocaria 2026 na mesma ordem de grandeza de 2025. Isso é uma projeção aritmética simples, não uma previsão: nada nos dados da CVM permite afirmar quantos fundos serão constituídos até dezembro.
Uma ressalva importante: esta contagem é de sobreviventes. Um fundo que começou a funcionar em 2013 e foi liquidado em 2024 não entrega informe em junho de 2026 e portanto não aparece na linha de 2013. Quanto mais antiga a safra, mais a contagem subestima quantos fundos daquele ano existiram de fato.
A safra nova é grande no total e pequena no fundo típico
A safra de 2024 a 2026 tem patrimônio médio de R$ 197,7 milhões e mediano de R$ 71,2 milhões. A distância entre as duas medidas, de quase três vezes, indica que um punhado de fundos grandes puxa a média para cima enquanto a maioria fica bem abaixo. Dentro dessa safra, considerando os 537 fundos com patrimônio positivo e R$ 108,69 bilhões somados, os dez maiores concentram 20,8% do patrimônio da própria safra.
O mesmo efeito aparece em todas as safras, e por isso a mediana é a medida usada ao longo deste texto sempre que se fala em fundo típico. Na safra de 2010 a 2014 a distância é ainda maior: média de R$ 770,4 milhões contra mediana de R$ 166,3 milhões.
Olhando o mercado inteiro por faixa de tamanho, considerando os 1.299 fundos com patrimônio líquido positivo, que somam R$ 456,29 bilhões:
| Faixa de patrimônio líquido | Fundos | PL somado (R$ bi) | % da faixa que começou em 2024 ou depois |
|---|---|---|---|
| Até R$ 50 milhões | 431 | 9,06 | 51,0% |
| R$ 50 a 200 milhões | 410 | 45,35 | 42,0% |
| R$ 200 milhões a R$ 1 bilhão | 354 | 153,40 | 35,6% |
| Acima de R$ 1 bilhão | 104 | 248,48 | 18,3% |
Os 431 fundos de até R$ 50 milhões são um terço do mercado em número e 2,0% dele em patrimônio. Metade deles nasceu de 2024 em diante. Na outra ponta, os 104 fundos acima de R$ 1 bilhão respondem por 54,5% do patrimônio total, e só 18,3% deles são da safra recente.
Rendimento zero não é só questão de idade
Dividend yield mensal, no informe da CVM, é o rendimento distribuído no mês dividido pelo valor da cota, e vem como fração decimal: 0,010274 significa 1,0274% no mês. Dos 1.326 informes de junho, 1.251 trouxeram algum valor, 75 vieram em branco, 726 trouxeram exatamente zero e 466 trouxeram valor positivo dentro da faixa plausível de até 5% ao mês.
| Safra | Informes | Em branco | Negativo | Zero | Entre 0 e 5% | Acima de 5% | DY mediano de quem pagou |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Até 2009 | 48 | 0 | 4 | 11 | 30 | 3 | 0,6959% |
| 2010 a 2014 | 114 | 6 | 2 | 46 | 58 | 2 | 0,7145% |
| 2015 a 2018 | 110 | 7 | 1 | 59 | 41 | 2 | 0,7607% |
| 2019 a 2021 | 262 | 24 | 10 | 123 | 103 | 2 | 0,7206% |
| 2022 a 2023 | 243 | 16 | 9 | 148 | 68 | 2 | 1,0038% |
| 2024 a 2026 | 549 | 22 | 18 | 339 | 166 | 4 | 1,0274% |
A coluna do DY mediano considera apenas os fundos com rendimento positivo e até 5% no mês, e o tamanho dessa amostra é a coluna "Entre 0 e 5%": 30 fundos na safra mais antiga, 166 na mais nova.
Aqui está a parte contraintuitiva. Se a idade explicasse tudo, a taxa de rendimento zero cairia de forma limpa das safras novas para as antigas. Não cai. A safra de 2015 a 2018, formada por fundos com sete a onze anos de operação em junho de 2026, tem 57,3% de rendimento zero, mais que a safra de 2019 a 2021, com 51,7%. Fundos maduros que não distribuem nada em um mês são um grupo relevante, não uma exceção residual.
E entre quem pagou, o padrão se inverte: o DY mediano dos pagantes da safra de 2024 a 2026 foi 1,0274%, contra 0,6959% da safra anterior a 2010. Ou seja, o fundo novo tem mais chance de não pagar nada, mas quando paga, paga mais que o fundo antigo. Os dados do informe não permitem dizer por quê, e qualquer explicação aqui seria conjectura. Fica registrado o fato.
Sobre anualizar: um rendimento mensal de 1,0274% equivaleria a cerca de 13,05% em doze meses se exatamente esse ritmo se repetisse todos os meses, o que nenhum dado do informe permite supor. É uma conta de referência, não uma projeção.
O topo do mercado continua velho
O crescimento em número não mudou quem manda em patrimônio. Entre os 1.299 fundos com patrimônio positivo, os dez maiores concentram 15,7% do total e os cinquenta maiores concentram 39,2%.
Desses cinquenta maiores, 31 começaram a funcionar antes de 2019 e somam R$ 123,62 bilhões, enquanto 19 são de 2019 em diante e somam R$ 55,33 bilhões. O topo da tabela de patrimônio é, em maioria e em dinheiro, um clube anterior à onda recente. O mercado ficou muito mais numeroso sem que os maiores fundos fossem substituídos.
O fundo que nasce hoje é restrito e genérico
Duas características do cadastro mudam de forma nítida entre as safras: para quem o fundo é vendido e como ele se descreve.
| Safra | % para investidores em geral | % em Multicategoria ou Outros | Cotistas medianos | Cotistas somados |
|---|---|---|---|---|
| Até 2009 | 75,0% | 39,6% | 1.110 | 896.120 |
| 2010 a 2014 | 47,4% | 57,9% | 125 | 5.056.418 |
| 2015 a 2018 | 36,4% | 62,7% | 6 | 3.331.541 |
| 2019 a 2021 | 46,2% | 68,7% | 95 | 3.503.830 |
| 2022 a 2023 | 35,0% | 81,9% | 3 | 1.394.568 |
| 2024 a 2026 | 26,0% | 78,3% | 4 | 1.673.176 |
Na safra anterior a 2010, três em cada quatro fundos declaram público-alvo de investidores em geral. Na safra de 2024 em diante, é pouco mais de um em cada quatro. O restante é destinado a investidor qualificado ou profissional, o que fecha esses fundos ao varejo comum. O tema foi tratado em detalhe no texto sobre os FIIs restritos, e a leitura por safra mostra que a restrição não é um traço antigo do mercado, e sim uma característica que se acentuou na expansão recente.
No segmento declarado, o movimento é o mesmo. Entre os fundos anteriores a 2010, 39,6% se classificam como Multicategoria ou Outros. Entre os de 2022 e 2023, são 81,9%. O rótulo de segmento, que já foi um indicador razoável do tipo de imóvel na carteira, perdeu poder informativo justamente onde o mercado mais cresceu.
A coluna de cotistas medianos mostra por que a soma engana. Os 48 fundos anteriores a 2010 têm 896.120 cotistas somados e mediana de 1.110 por fundo. Os 549 fundos da safra recente têm 1.673.176 cotistas somados e mediana de 4 por fundo. Quase todo o volume vem de poucos fundos com base grande, enquanto o fundo típico da safra nova tem uma dezena de cotistas ou menos. O total do mercado, 15.855.653 cotistas, também não é o número de pessoas: cada fundo conta seus próprios cotistas, e quem tem dez fundos aparece dez vezes.
O que estes dados não dizem
O Informe Mensal de FII é um documento contábil e cadastral, e há perguntas que ele simplesmente não responde.
Não diz o preço da cota. O informe traz o valor patrimonial por cota, que é contábil. Ágio e deságio sobre valor patrimonial, o famoso P/VP, exigem cruzar com o preço do pregão, que vem de outra fonte. Nada neste texto trata de preço de mercado.
Não diz quando o fundo estreou em bolsa. A data usada aqui é a de funcionamento declarada no cadastro, que é quando o fundo passou a existir e operar. Um fundo pode funcionar durante meses antes de ter cota negociada, e alguns nunca chegam a negociar.
Não mostra os fundos que morreram. Todo o levantamento parte dos informes de junho de 2026. Fundos liquidados antes disso não estão em lugar nenhum, o que enviesa as safras antigas para baixo em número e, provavelmente, para cima em qualidade aparente, já que os que sobraram são os que sobreviveram.
Não diz a vacância nem a inadimplência. Esses dados vivem no informe trimestral, que é outro conjunto da CVM.
Tem defasagem e é reprocessado. A competência de junho é consolidada ao longo de julho e continua recebendo reapresentações. Na coleta de 12 de agosto de 2026 o arquivo do ano já trazia 85 informes de competência julho de 2026, contra 1.326 de junho, o que confirma que julho ainda estava longe de fechar e não permite nenhum recorte confiável.
Tem dado cadastral estranho. Um dos fundos da base declara data de funcionamento em 19 de dezembro de 2026, futura em relação à coleta. É um registro só entre 1.326, sem efeito relevante nos agregados, mas serve de lembrete de que campo cadastral é declaração do fundo, não medição.
Não diz por quê. O informe registra o que aconteceu, não a razão. Quando este texto aponta que a safra nova paga menos vezes e paga mais quando paga, está descrevendo o que está na tabela. As causas exigiriam regulamento, relatório gerencial e composição de carteira fundo a fundo.
Perguntas frequentes
Quantos fundos imobiliários existem no Brasil? Na competência de junho de 2026, 1.326 fundos entregaram informe mensal à CVM. Desses, 1.299 declararam patrimônio líquido positivo, 20 declararam patrimônio negativo e 7 declararam zero. O número de fundos registrados é maior que o de fundos que negociam em bolsa, porque muitos são fechados a investidor qualificado ou profissional e nunca tiveram cota em pregão.
Por que tantos FIIs não pagam rendimento todo mês? Dos 1.251 informes de junho de 2026 que trouxeram algum valor de dividend yield, 726 traziam exatamente zero. A idade explica parte disso: 64,3% dos fundos da safra de 2024 em diante ficaram em zero, contra 22,9% dos anteriores a 2010. Mas não explica tudo, já que a safra de 2015 a 2018, com fundos maduros, ficou em 57,3%. Fundos em fase de captação, fundos de desenvolvimento e fundos com distribuição semestral ou eventual convivem no mesmo dado.
A data de funcionamento é a mesma data de estreia na bolsa? Não. A data usada neste levantamento é a de funcionamento declarada no cadastro do informe da CVM, que marca o início da operação do fundo. A estreia em bolsa acontece depois, quando acontece, e o informe mensal não registra essa data nem o ticker de negociação.
Dados da competência de junho de 2026 do Informe Mensal de FII da CVM, arquivo inf_mensal_fii_2026.zip baixado em 12 de agosto de 2026 e apurado em 14 de agosto de 2026. Quando o mesmo fundo apresentou mais de uma versão do informe, foi usada a versão mais recente. Conteúdo informativo, sem recomendação de compra ou venda de qualquer ativo.