Os fundos imobiliários brasileiros declararam à CVM R$ 525,34 bilhões de ativo total na competência de junho de 2026, contra R$ 456,22 bilhões de patrimônio líquido. A diferença entre as duas linhas, R$ 69,12 bilhões, é o passivo do setor: 13,16% de tudo o que os fundos declaram ter.
Esse número agregado descreve mal o fundo típico. A mediana da razão entre passivo e ativo total, nos 1.297 fundos que entraram na conta, é de 1,2458%. A média é 12,1456%, quase dez vezes maior. Quando média e mediana divergem nessa proporção, há duas populações diferentes somadas na mesma estatística, e separar uma da outra é o assunto deste texto.
O fundo mediano tem passivo de 1,2458% do ativo, o setor somado tem 13,16%
Passivo, aqui, é a diferença entre o ativo total declarado no informe mensal e o patrimônio líquido do fundo. É tudo o que o fundo deve a alguém que não seja o cotista: financiamento imobiliário, obrigações por aquisição de imóvel, rendimentos já declarados e ainda não pagos, taxas a pagar, tributos provisionados. O informe mensal da CVM não separa essas linhas, então o que se mede aqui é o bloco inteiro, não dívida bancária.
A distância entre a mediana e a média é o primeiro achado. Metade dos fundos tem passivo abaixo de 1,2458% do ativo, um valor que na prática é o resto de fim de mês de qualquer estrutura em funcionamento. A média de 12,1456% só chega perto do agregado de 13,16% porque um grupo minoritário de fundos carrega proporções muito altas e puxa a conta.
Os percentis mostram onde a curva vira.
| Percentil da razão passivo/ativo | Valor |
|---|---|
| 25 | 0,2372% |
| 50 (mediana) | 1,2458% |
| 75 | 13,0902% |
| 90 | 45,6613% |
| 99 | 92,1205% |
| Média | 12,1456% |
Entre o percentil 50 e o 75 o valor multiplica por dez. Entre o 75 e o 90 ele mais que triplica de novo. É uma cauda longa, não uma distribuição em torno de um centro.
Quanto à população da conta: dos 1.324 informes entregues na competência de junho, 1.297 têm ao mesmo tempo ativo total e patrimônio líquido positivos, e são esses que entram em todas as estatísticas deste post. Ficaram de fora 27 fundos com patrimônio líquido igual ou menor que zero, dos quais 13 também declararam ativo total igual ou menor que zero. Patrimônio negativo existe e é dado legítimo, não erro de leitura, mas dividir um passivo por um ativo nulo não produz número interpretável.
Vale registrar o efeito dessa exclusão, porque ele é contraintuitivo: o patrimônio somado dos 27 fundos excluídos é negativo em R$ 0,26 bilhão. Por isso o patrimônio da amostra filtrada, R$ 456,22 bilhões, é maior que o dos 1.324 informes juntos, R$ 455,96 bilhões. Considerando todos os informes sem filtro, o ativo total soma R$ 526,22 bilhões e o passivo, R$ 70,26 bilhões, ou 13,35% do ativo.
Dentro dos 1.297 fundos da amostra, 1.287 têm passivo positivo, 8 declararam passivo exatamente zero e 2 apresentaram patrimônio líquido maior que o ativo total. Voltaremos a esses dois no fim.
A distribuição inteira, faixa por faixa
Agrupar os 1.297 fundos por quanto do ativo é passivo mostra onde estão os fundos e onde está o dinheiro, que não é o mesmo lugar.
| Faixa de passivo sobre ativo | Fundos | % dos fundos | Patrimônio (R$ bi) | Passivo (R$ bi) |
|---|---|---|---|---|
| Negativo | 2 | 0,2% | 0,09 | 0,00 |
| Abaixo de 0,1% | 182 | 14,0% | 57,35 | 0,02 |
| 0,1% a 1% | 405 | 31,2% | 110,82 | 0,57 |
| 1% a 5% | 268 | 20,7% | 108,06 | 2,40 |
| 5% a 20% | 190 | 14,6% | 112,89 | 15,06 |
| 20% a 50% | 136 | 10,5% | 57,19 | 27,55 |
| 50% ou mais | 114 | 8,8% | 9,83 | 23,52 |
As somas de patrimônio fecham em R$ 456,22 bilhões e as de passivo em R$ 69,12 bilhões, com diferença de arredondamento na casa dos centavos de bilhão.
Duas leituras saltam da tabela. A primeira: 589 fundos, ou 45,4% do total, têm passivo abaixo de 1% do ativo, e juntos respondem por R$ 0,59 bilhão de passivo, menos de 1% do passivo do setor. A segunda: os 114 fundos da última faixa, com passivo de metade ou mais do ativo, guardam apenas R$ 9,83 bilhões de patrimônio, cerca de 2,2% do total, e carregam R$ 23,52 bilhões de passivo, 34,0% do passivo do setor. São fundos pequenos em patrimônio e grandes em obrigações.
A faixa de 5% a 20% é a que mais concentra patrimônio, R$ 112,89 bilhões, com 190 fundos. É provavelmente onde vive o fundo de tijolo com financiamento imobiliário em curso e operação normal.
Quarenta e um fundos respondem por metade do passivo
Entre os 1.287 fundos com passivo positivo, a concentração é alta, embora menos extrema do que a de cotistas.
| Recorte | Fatia do passivo do setor |
|---|---|
| 10 maiores | 22,9% |
| 25 maiores | 39,3% |
| 41 maiores | 50,2% |
| 50 maiores | 55,4% |
| 100 maiores | 74,7% |
Bastam 41 fundos, 3,2% dos que têm passivo, para somar metade dos R$ 69,12 bilhões. Os 100 maiores chegam a três quartos.
A concentração é alta, mas fica bem abaixo da que aparece na base de cotistas do setor, onde 42 fundos reúnem 73,5% das posições, conforme apurado no post sobre concentração de cotistas.
A lista dos dez maiores por passivo absoluto, critério objetivo e declarado, mostra que tamanho de passivo e proporção de passivo são coisas distintas.
| Fundo | Segmento | Passivo (R$ bi) | Patrimônio (R$ bi) | Passivo sobre ativo |
|---|---|---|---|---|
| TRX REAL ESTATE FII | Multicategoria | 3,958 | 5,978 | 39,83% |
| ZAGROS RENDA IMOBILIÁRIA FII | Multicategoria | 1,883 | 2,361 | 44,37% |
| VT TOWER FII | Multicategoria | 1,715 | 0,408 | 80,79% |
| PDC FII | Multicategoria | 1,533 | 0,871 | 63,77% |
| PÁTRIA LOG FII | Multicategoria | 1,281 | 7,597 | 14,43% |
| OPPORTUNITY FII | Multicategoria | 1,150 | 3,960 | 22,51% |
| FII JK B | Multicategoria | 1,143 | 0,202 | 84,98% |
| VINCI SHOPPING CENTERS FII | Shoppings | 1,076 | 3,332 | 24,42% |
| BARZEL LOG FII | Outros | 1,067 | 0,226 | 82,51% |
| XP MALLS FII | Shoppings | 1,042 | 7,081 | 12,83% |
O primeiro colocado em valor absoluto tem 39,83% do ativo em passivo. O quinto tem 14,43%. Já o sétimo, com passivo menor, chega a 84,98% porque seu patrimônio é de R$ 0,202 bilhão. A tabela está ordenada por valor absoluto de passivo e não expressa qualquer avaliação sobre os fundos listados.
Nos extremos da proporção, 17 fundos declararam passivo acima de 90% do ativo. O caso mais agudo é o RESERVE FII RL, com ativo total de R$ 34.379,42 e patrimônio líquido de R$ 0,01, o que leva a razão a 100,0000% depois do arredondamento. É um fundo em situação residual, e o dado está correto: serve de lembrete de que qualquer ordenação por proporção precisa de um piso de tamanho, ou o topo da lista vira uma lista de casos-limite.
Tamanho do fundo desenha uma curva em U
O senso comum diria que fundo grande usa mais alavancagem, por ter acesso a crédito melhor. Os dados de junho não sustentam uma relação linear.
| Faixa de patrimônio líquido | Fundos | Mediana passivo/ativo | Patrimônio (R$ bi) |
|---|---|---|---|
| Abaixo de R$ 10 milhões | 128 | 6,6286% | 0,61 |
| R$ 10 mi a R$ 100 mi | 489 | 1,1320% | 22,20 |
| R$ 100 mi a R$ 500 mi | 470 | 1,1545% | 110,81 |
| R$ 500 mi a R$ 2 bi | 166 | 1,0229% | 155,00 |
| Acima de R$ 2 bi | 44 | 6,2645% | 167,60 |
A mediana é praticamente plana entre R$ 10 milhões e R$ 2 bilhões, oscilando entre 1,02% e 1,15%, e sobe nas duas pontas para valores seis vezes maiores. As explicações prováveis são diferentes em cada extremo. Nos fundos abaixo de R$ 10 milhões, um passivo pequeno em reais vira uma proporção alta porque o denominador é minúsculo. Nos 44 fundos acima de R$ 2 bilhões, que sozinhos guardam 36,7% do patrimônio do setor, é mais plausível que se trate de estrutura de capital deliberada.
Essa é a razão pela qual a média do setor puxa para cima: os fundos grandes pesam pouco na contagem e muito no somatório.
Segmento, público-alvo e tipo de gestão
Por segmento declarado, a ordem no agregado não é a mesma da mediana, e o descompasso diz algo sobre cada mercado.
| Segmento | Fundos | Mediana passivo/ativo | Agregado passivo/ativo | Passivo (R$ bi) | Patrimônio (R$ bi) |
|---|---|---|---|---|---|
| Escritórios | 68 | 2,3569% | 14,30% | 4,54 | 27,21 |
| Shoppings | 68 | 1,0699% | 13,96% | 7,17 | 44,18 |
| Multicategoria | 605 | 1,2500% | 13,95% | 37,00 | 228,31 |
| Logística | 102 | 3,4016% | 12,04% | 7,44 | 54,35 |
| Outros | 332 | 1,1418% | 11,88% | 11,20 | 83,09 |
| Residencial | 79 | 2,0799% | 11,24% | 0,80 | 6,30 |
| Hospital | 17 | 1,0205% | 9,81% | 0,57 | 5,26 |
| Varejo | 12 | 0,5625% | 9,22% | 0,36 | 3,52 |
| Hotel | 11 | 0,2929% | 1,22% | 0,04 | 3,32 |
A tabela cobre 1.294 dos 1.297 fundos; os 3 restantes estão em Educacional e Híbrido, com 2 e 1 fundo respectivamente, amostra pequena demais para qualquer leitura.
Logística tem a maior mediana, 3,4016%, e apenas a quarta maior proporção agregada, 12,04%. Ou seja, o passivo é comum e distribuído entre muitos fundos de logística, sem que poucos gigantes dominem o total. Shoppings faz o contrário: mediana baixa, 1,0699%, e agregado alto, 13,96%, o que indica passivo concentrado em alguns fundos grandes. Escritórios fica em segundo na mediana, 2,3569%, e em primeiro no agregado, 14,30%, combinação que sugere passivo ao mesmo tempo frequente entre os fundos e concentrado em alguns deles. Hotel é o único segmento com proporção agregada abaixo de 2%, com apenas 11 fundos e R$ 0,04 bilhão de passivo.
Por público-alvo declarado, quem carrega mais passivo em proporção do ativo é o segmento restrito a investidor profissional.
| Público-alvo | Fundos | Mediana | Agregado | Passivo (R$ bi) |
|---|---|---|---|---|
| Investidor profissional | 416 | 0,9863% | 19,42% | 19,72 |
| Investidor qualificado | 365 | 2,0594% | 15,46% | 20,72 |
| Qualificado e profissional | 44 | 1,2170% | 10,42% | 0,58 |
| Investidores em geral | 472 | 1,2347% | 9,89% | 28,11 |
Os fundos abertos a investidores em geral, que é onde o varejo pode entrar, têm a menor proporção agregada de passivo, 9,89%, pouco mais da metade dos 19,42% observados entre os restritos a investidor profissional. Ainda assim, é dessa faixa que sai o maior valor absoluto de passivo, R$ 28,11 bilhões, simplesmente porque ali está a maior parte do patrimônio. O contraste entre esses dois públicos foi tratado em detalhe no post sobre FIIs restritos e público-alvo.
Por tipo de gestão, a diferença é modesta. Os 1.100 fundos de gestão ativa têm mediana de 1,3001% e agregado de 13,43%; os 197 de gestão definida, mediana de 1,0614% e agregado de 10,94%.
Seis meses de 2026: patrimônio e passivo cresceram quase no mesmo ritmo
A série do ano, aplicando o mesmo filtro de sanidade em cada competência, mostra estabilidade.
| Competência | Fundos | Ativo (R$ bi) | Patrimônio (R$ bi) | Passivo (R$ bi) | Agregado | Mediana |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Janeiro/2026 | 1.215 | 487,92 | 423,55 | 64,36 | 13,19% | 1,2863% |
| Fevereiro/2026 | 1.223 | 492,33 | 427,31 | 65,02 | 13,21% | 1,1435% |
| Março/2026 | 1.229 | 500,26 | 432,69 | 67,57 | 13,51% | 1,3354% |
| Abril/2026 | 1.253 | 510,42 | 441,07 | 69,35 | 13,59% | 1,2263% |
| Maio/2026 | 1.269 | 513,88 | 446,93 | 66,95 | 13,03% | 1,1932% |
| Junho/2026 | 1.297 | 525,34 | 456,22 | 69,12 | 13,16% | 1,2458% |
De janeiro a junho o patrimônio somado subiu R$ 32,67 bilhões, ou 7,71%, e o passivo subiu R$ 4,76 bilhões, ou 7,40%. A proporção agregada oscilou entre 13,03% e 13,59%, uma faixa de pouco mais de meio ponto percentual, e a mediana ficou entre 1,1435% e 1,3354%.
A ressalva importante é que a amostra cresceu junto, de 1.215 para 1.297 fundos. Parte da variação vem de fundos novos entrando na base, não de mudança de comportamento dos fundos que já estavam lá. A série acima é do agregado do mercado a cada mês, não de uma carteira fixa acompanhada ao longo do tempo.
Passivo e rendimento distribuído no mesmo mês
Cruzar a proporção de passivo com o rendimento distribuído em junho é tentador, e o resultado desaconselha conclusões rápidas. O recorte considera os 1.166 fundos que, além de ativo e patrimônio positivos, informaram dividend yield mensal dentro da faixa de sanidade de 0% a 5%. Dividend yield mensal é o rendimento distribuído no mês dividido pelo valor da cota, e vem do informe como fração decimal.
| Faixa de passivo sobre ativo | Fundos | Distribuíram algo | % que distribuiu | Mediana do DY entre quem distribuiu |
|---|---|---|---|---|
| Até 1% | 543 | 186 | 34,3% | 0,7184% |
| 1% a 5% | 247 | 146 | 59,1% | 1,0481% |
| 5% a 20% | 161 | 71 | 44,1% | 0,8361% |
| 20% a 50% | 119 | 50 | 42,0% | 0,8585% |
| 50% ou mais | 96 | 13 | 13,5% | 1,2716% |
Não há gradiente. A faixa com maior mediana de rendimento entre quem distribuiu é justamente a de passivo mais alto, 1,2716%, mas ela se apoia em apenas 13 fundos, amostra frágil demais para sustentar qualquer afirmação. E é também a faixa em que menos fundos distribuíram alguma coisa: 13,5%, contra 59,1% na faixa de 1% a 5%.
O que a tabela permite dizer, com o dado de um único mês, é que proporção de passivo não separa quem distribui de quem não distribui de forma clara, e que a maioria dos fundos em qualquer faixa não distribuiu nada em junho.
O que estes dados não dizem
Esta seção é a mais importante do post, porque o informe mensal responde menos do que parece.
Passivo não é sinônimo de dívida. O informe mensal entrega ativo total e patrimônio líquido, e a diferença entre eles reúne financiamento imobiliário, obrigações por compra de imóvel, rendimento declarado e ainda não pago, taxas e tributos a pagar. Um fundo que anunciou distribuição no fim de junho e paga em julho carrega esse valor como passivo na data-base. Nada nos números acima permite dizer quanto do passivo é dívida com custo de juros.
Não há custo do passivo. Taxa contratada, prazo, indexador e garantias não estão nesse conjunto de dados. Sem isso, não dá para avaliar se uma proporção de 40% é confortável ou apertada para um fundo específico.
Não há cotação de mercado. O informe mensal não traz preço de negociação. Portanto nada aqui permite calcular P/VP, ágio ou deságio. Valor patrimonial por cota e preço de cota são coisas diferentes.
Não há vacância nem inadimplência. Esses indicadores vivem no informe trimestral, que é outro conjunto de dados da CVM, e são justamente o que determinaria se um passivo alto é sustentável.
Não há ticker. O informe é identificado por CNPJ e traz o ISIN, nunca o código de negociação em bolsa. Os fundos citados aqui aparecem pelo nome registrado na CVM, abreviado quando o registro traz a razão social por extenso. Associar cada um ao código de pregão exigiria uma fonte externa que este conjunto de dados não fornece.
Há defasagem de cerca de um mês. A competência de junho de 2026 é consolidada ao longo de julho, e é a mais recente disponível no momento da coleta. Além disso, fundos reapresentam informes; os dados usados aqui consideram sempre a versão mais recente de cada par de CNPJ e data de referência.
Dois fundos declararam patrimônio maior que o ativo. O FII ROOFTOP II RL, com ativo total de R$ 13.178.677,73 e patrimônio de R$ 13.609.302,88, e o SUNO MULT FII RL, com R$ 71.167.035,02 de ativo e R$ 71.405.656,97 de patrimônio. As diferenças são de R$ 430.625,15 e R$ 238.621,95. Contabilmente isso não deveria ocorrer, e a explicação mais provável é preenchimento inconsistente do informe. Eles foram mantidos na contagem, com passivo negativo, e representam 0,2% da amostra, sem efeito relevante sobre mediana ou agregado. Fica o registro em vez do descarte silencioso.
Perguntas frequentes
O que é o passivo de um fundo imobiliário? É a diferença entre o ativo total declarado no informe mensal e o patrimônio líquido, ou seja, tudo o que o fundo deve a alguém que não é cotista. O informe da CVM não abre essa diferença em linhas, então ela mistura obrigações por aquisição de imóvel, rendimento declarado e ainda não pago, taxas e tributos provisionados. Em junho de 2026 o passivo somado dos FIIs era de R$ 69,12 bilhões, ou 13,16% do ativo do setor.
Qual é o passivo típico de um FII? No fundo mediano, 1,2458% do ativo total na competência de junho de 2026. Metade dos 1.297 fundos analisados fica abaixo disso. A média, de 12,1456%, é bem mais alta porque um grupo pequeno de fundos com proporções elevadas puxa o cálculo, o que torna a mediana a medida mais representativa.
Passivo alto significa fundo arriscado? O informe mensal não permite responder isso. Ele não traz o custo do passivo, o prazo, o indexador, a vacância dos imóveis nem a inadimplência dos recebíveis, que são os dados que determinariam se as obrigações são sustentáveis. Uma proporção alta pode refletir tanto uma estrutura de capital planejada quanto rendimento declarado e ainda não pago na data-base.
Competência dos dados: junho de 2026. Fonte: CVM, Informe Mensal de FII, arquivo inf_mensal_fii_2026.zip, coletado em 7 de agosto de 2026 às 09h14 (UTC). Estatísticas calculadas sobre os 1.297 fundos com ativo total e patrimônio líquido positivos, salvo indicação em contrário. Conteúdo informativo, sem recomendação de investimento.