Em junho de 2026, o fundo imobiliário mediano do Brasil tinha 13 cotistas. A média era de 12.221. Quando duas estatísticas do mesmo conjunto divergem por um fator de quase mil, não há um mercado sendo descrito: há dois mercados diferentes empilhados na mesma tabela.
Os informes mensais entregues à CVM referentes a junho de 2026 somam 1.324 fundos. Descontando os 27 que reportaram patrimônio líquido igual ou menor que zero, sobram 1.297 fundos com patrimônio positivo, R$ 456,2 bilhões somados e 15.850.599 posições de cotista. Este texto olha para uma pergunta que os agregadores raramente fazem: quantas pessoas, afinal, estão dentro de cada fundo.
O fundo mediano tem 13 cotistas e a média tem 12.221
Cotista é quem detém cotas do fundo. O informe mensal traz esse número por CNPJ, e a distribuição dele é a coisa mais assimétrica dos dados da CVM.
| Estatística | Cotistas por fundo |
|---|---|
| Percentil 25 | 1 |
| Mediana | 13 |
| Percentil 75 | 1.200 |
| Percentil 90 | 12.689 |
| Média | 12.221 |
| Maior valor | 1.485.336 |
Base: 1.297 fundos com patrimônio líquido positivo em junho de 2026.
Trinta por cento dos fundos brasileiros têm exatamente um cotista. Metade tem 13 ou menos. A média de 12.221 só existe porque o topo da distribuição puxa tudo: o maior fundo por número de cotistas sozinho responde por 9,4% de todas as posições do mercado.
Sempre que a média de um conjunto fica próxima do percentil 90, como aqui, ela deixou de descrever o caso típico. Neste texto a mediana é a medida padrão, e a média aparece apenas quando o contraste entre as duas é o próprio assunto.
Metade dos fundos tem até 10 cotistas e guarda R$ 135,7 bilhões
Esta é a parte contraintuitiva. Fosse a cauda de fundos minúsculos que a mediana costuma esconder, o patrimônio envolvido seria irrelevante. Não é.
São 637 fundos com dez cotistas ou menos, ou 49,1% do mercado. Eles somam R$ 135,7 bilhões, ou 29,7% de todo o patrimônio líquido de FII no país. O patrimônio mediano desse grupo é de R$ 63,4 milhões, o que os coloca longe da categoria de fundo residual.
Dentro desse recorte, 389 fundos têm exatamente um cotista. E apenas 79 dos 637 são registrados para investidores em geral: o restante é destinado a investidor qualificado ou profissional.
O que os números descrevem é a fatia do mercado que funciona como veículo de estruturação, não como produto de prateleira. Um fundo com um cotista e dezenas de milhões de patrimônio é uma estrutura patrimonial ou societária que usa o formato FII. Ela entra na mesma estatística que o fundo de shopping com centenas de milhares de investidores, e é por isso que qualquer média do setor sai distorcida.
A distribuição completa, por faixa de cotistas
| Faixa de cotistas | Fundos | % dos fundos | Cotistas | % das posições | PL (R$ bi) | % do PL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Até 10 | 637 | 49,1% | 1.321 | 0,0% | 135,7 | 29,7% |
| 11 a 100 | 105 | 8,1% | 4.402 | 0,0% | 20,9 | 4,6% |
| 101 a 1.000 | 223 | 17,2% | 65.819 | 0,4% | 51,0 | 11,2% |
| 1.001 a 10.000 | 182 | 14,0% | 754.154 | 4,8% | 45,6 | 10,0% |
| 10.001 a 100.000 | 108 | 8,3% | 3.377.779 | 21,3% | 83,6 | 18,3% |
| Mais de 100.000 | 42 | 3,2% | 11.647.124 | 73,5% | 119,5 | 26,2% |
Base: 1.297 fundos, junho de 2026. Percentuais arredondados, e a coluna de patrimônio soma R$ 456,3 bilhões por efeito de arredondamento contra os R$ 456,2 bilhões do total.
A leitura em duas colunas é o ponto. As duas primeiras faixas juntas são 57,2% dos fundos e 0,04% das posições de cotista, mas 34,3% do patrimônio. A última faixa é 3,2% dos fundos e 73,5% das posições.
Patrimônio e número de pessoas não andam juntos neste mercado. Eles chegam a andar em direções opostas.
Concentração: 42 fundos concentram 73,5% das posições
| Recorte | Participação nas posições de cotista |
|---|---|
| 10 maiores fundos | 37,3% |
| 25 maiores | 60,2% |
| 50 maiores | 77,9% |
| 100 maiores | 90,4% |
Base: 1.297 fundos, junho de 2026, ordenados por número de cotistas.
Bastam dez fundos para cobrir mais de um terço das posições do mercado, e cem para cobrir nove em cada dez. No outro extremo, os 332 fundos com mil cotistas ou mais concentram 99,5% de todas as posições. Os 965 fundos restantes, 74,4% do total de veículos, dividem o meio por cento que sobra.
Concentração dessa ordem tem uma consequência prática de leitura: qualquer estatística do setor calculada por fundo, sem ponderar por tamanho ou por número de investidores, descreve principalmente os veículos onde quase ninguém está.
Quem paga rendimento mensal e quem não paga
O dividend yield mensal informado à CVM separa os dois mercados com a mesma nitidez. Aplicando a faixa de sanidade de 0% a 5% ao mês, que descarta valores de fundos com patrimônio negativo e erros de reapresentação:
| Faixa de cotistas | Fundos na amostra | DY mediano do mês |
|---|---|---|
| Até 10 | 568 | 0,0000% |
| 11 a 1.000 | 284 | 0,0000% |
| 1.001 a 100.000 | 272 | 0,7135% |
| Mais de 100.000 | 42 | 0,7714% |
Base: 1.166 fundos dentro da faixa de sanidade em junho de 2026.
Nas duas primeiras faixas a mediana é zero, o que significa que mais da metade desses fundos não informou distribuição no mês. Entre os 637 fundos com até dez cotistas, 496 reportaram dividend yield nulo ou não reportaram o campo.
Rendimento mensal, o traço que define o FII no imaginário do investidor pessoa física, é comportamento de uma minoria dos veículos. É maioria absoluta apenas onde há muita gente dentro.
Sobre o dado em si: 0,7714% ao mês equivale a cerca de 9,66% ao ano se o ritmo se mantiver por doze meses, o que é uma projeção aritmética e não uma previsão. Distribuição de FII varia mês a mês.
Público-alvo e segmento: onde o varejo realmente está
O cadastro da CVM registra para qual público cada fundo foi constituído.
| Público-alvo | Fundos | Cotistas | Mediana de cotistas | PL (R$ bi) |
|---|---|---|---|---|
| Investidores em geral | 472 | 14.975.587 | 2.394 | 256,1 |
| Investidor profissional | 416 | 536.990 | 2 | 81,8 |
| Investidor qualificado | 365 | 328.484 | 5 | 113,3 |
| Qualificado e profissional | 44 | 9.538 | 10 | 5,0 |
Base: 1.297 fundos, junho de 2026.
Os 472 fundos abertos a investidores em geral concentram 94,5% de todas as posições de cotista, mas apenas 56,1% do patrimônio. A mediana dentro desse grupo sobe de 13 para 2.394 cotistas, e o patrimônio por posição cai para R$ 17.101 no agregado. Já a linha de investidor profissional tem mediana de dois cotistas em 416 fundos, o que confirma o que a seção anterior sugeriu.
O recorte por segmento imobiliário mostra a mesma separação por outro eixo:
| Segmento | Fundos | Cotistas | Mediana de cotistas | PL (R$ bi) | PL por posição (R$) |
|---|---|---|---|---|---|
| Multicategoria | 605 | 7.457.974 | 6 | 228,3 | 30.612 |
| Outros | 332 | 3.222.900 | 6 | 83,1 | 25.781 |
| Logística | 102 | 2.552.771 | 130 | 54,3 | 21.289 |
| Shoppings | 68 | 1.749.039 | 92 | 44,2 | 25.261 |
| Escritórios | 68 | 634.878 | 146 | 27,2 | 42.866 |
| Varejo | 12 | 109.339 | 12 | 3,5 | 32.150 |
| Residencial | 79 | 57.795 | 40 | 6,3 | 108.992 |
| Hotel | 11 | 42.558 | 3 | 3,3 | 78.036 |
| Hospital | 17 | 11.965 | 17 | 5,3 | 439.696 |
| Híbrido | 1 | 11.373 | 11.373 | 0,4 | 37.734 |
| Educacional | 2 | 7 | 4 | 0,3 | 36.449.049 |
Base: 1.297 fundos, junho de 2026.
Multicategoria é a maior categoria em fundos, em cotistas e em patrimônio, e ao mesmo tempo tem mediana de seis cotistas. É o rótulo que abriga tanto fundos de varejo com centenas de milhares de investidores quanto estruturas de cotista único, o que a torna a categoria menos informativa das onze.
As linhas de Híbrido, com um fundo, e Educacional, com dois, não sustentam conclusão alguma. Estão na tabela para que o total feche, não para serem lidas. O mesmo vale, com menos gravidade, para Hotel e Varejo.
Pessoa física responde por 99,7% das posições informadas
O informe tem um campo separado para número de cotistas pessoa física. Em junho, 908 dos 1.297 fundos preencheram esse campo. Entre eles, 15.329.378 das 15.375.427 posições eram de pessoa física, ou 99,7%. A mediana da participação de pessoa física por fundo foi de 96,0%.
O campo, porém, tem um comportamento próprio que precisa ser declarado:
| Competência | Fundos que informaram PF | Fundos com PL positivo |
|---|---|---|
| Janeiro de 2026 | 602 | 1.215 |
| Fevereiro | 596 | 1.223 |
| Março | 895 | 1.229 |
| Abril | 602 | 1.253 |
| Maio | 609 | 1.269 |
| Junho | 908 | 1.297 |
O preenchimento salta nos meses de fechamento de trimestre, março e junho, e volta ao patamar de cerca de 600 nos demais. A consequência prática é que a série de pessoa física não é comparável mês a mês: comparar junho com maio significa comparar 908 fundos com 609. Comparações desse campo só se sustentam entre meses de mesma natureza, e mesmo assim com ressalva.
Seis meses de série: 1,08 milhão de posições a mais
| Competência | Fundos | Posições de cotista | Mediana | Fundos com até 10 cotistas | PL (R$ bi) |
|---|---|---|---|---|---|
| Janeiro de 2026 | 1.212 | 14.766.726 | 14 | 593 | 422,8 |
| Fevereiro | 1.216 | 15.082.348 | 13 | 597 | 426,8 |
| Março | 1.229 | 15.308.364 | 16 | 595 | 432,7 |
| Abril | 1.253 | 15.707.231 | 15 | 612 | 441,1 |
| Maio | 1.268 | 15.574.063 | 14 | 621 | 446,8 |
| Junho | 1.297 | 15.850.599 | 13 | 637 | 456,2 |
Base: fundos com patrimônio líquido positivo em cada competência.
De janeiro a junho o total de posições subiu 1.083.873, ou 7,3%, e o patrimônio somado subiu R$ 33,4 bilhões, ou 7,9%. Os dois crescem em ritmo parecido.
A mediana, no entanto, não subiu: oscilou entre 13 e 16 e terminou o semestre em 13, o mesmo patamar de janeiro. E o número de fundos com até dez cotistas cresceu de 593 para 637, mais rápido que o total de fundos. A estrutura do mercado, medida pelo fundo típico, ficou parada enquanto o mercado crescia pelas pontas.
A queda de abril para maio no total de posições, de 15.707.231 para 15.574.063, merece cautela. O informe mensal é reapresentado com frequência, e a base sempre retém a versão mais recente de cada par de CNPJ e competência. Meses recentes ainda podem mudar.
Os dez fundos com mais cotistas
Ranking factual por um único critério objetivo, o número de cotistas informado no mês. Não é uma ordenação por qualidade, retorno ou atratividade.
| Fundo | Segmento | Cotistas | PL (R$ bi) | PL por posição (R$) |
|---|---|---|---|---|
| FII Maxi Renda RL | Logística | 1.485.336 | 4,25 | 2.860 |
| XP Malls FII | Shoppings | 733.101 | 7,08 | 9.659 |
| Kinea Rendimentos Imobiliários FII RL | Multicategoria | 592.231 | 10,97 | 18.531 |
| Pátria Log FII | Multicategoria | 587.366 | 7,60 | 12.935 |
| FII Guardial Logística | Multicategoria | 535.457 | 2,66 | 4.964 |
| BTGP Logística FII | Multicategoria | 505.908 | 7,43 | 14.681 |
| Capitania Sec II FII | Outros | 392.504 | 3,14 | 8.011 |
| Zagros Renda Imobiliária FII RL | Multicategoria | 372.045 | 2,36 | 6.347 |
| Valora Hedge FII | Outros | 368.182 | 1,35 | 3.679 |
| XP Log FII RL | Logística | 347.304 | 5,40 | 15.541 |
Base: informe de junho de 2026. Nomes conforme o cadastro da CVM.
A última coluna é o patrimônio dividido pelo número de posições, e não o valor investido por pessoa. Ela varia de R$ 2.860 a R$ 18.531 dentro do próprio top 10, o que dá a medida de quanto o ticket de entrada difere entre fundos igualmente populares. No agregado do mercado, o patrimônio por posição é de R$ 28.783, e entre os fundos abertos a investidores em geral cai para R$ 17.101.
O que estes dados não dizem
Não dizem quantas pessoas investem em FII. As 15.850.599 posições são somas por fundo. Um investidor com sete fundos na carteira aparece sete vezes. O número real de investidores é menor, e o informe mensal da CVM não permite estimá-lo, porque não há identificador de pessoa.
Não dizem quanto cada cotista tem investido. O patrimônio dividido pelo número de posições é uma média por posição, não a carteira de ninguém. Dentro do mesmo fundo há quem tenha uma cota e quem tenha centenas de milhares.
Não trazem cotação. O informe mensal entrega valor patrimonial por cota, que não é preço de mercado. Ágio, deságio e P/VP exigem cruzar com o pregão, que é outra fonte. Nenhum número deste texto é preço.
Não trazem ticker. O informe identifica o fundo por CNPJ e ISIN, nunca pelo código de negociação. Os nomes na tabela acima são os do cadastro da CVM, não tickers.
Não trazem vacância. Ela vive no informe trimestral, um conjunto de dados separado.
Têm defasagem de cerca de um mês. A competência aqui é junho de 2026, consolidada ao longo de julho. Não é o retrato de hoje.
São reapresentáveis. Quando um fundo corrige um informe, a CVM mantém as duas versões. Este texto usa sempre a versão mais recente de cada par de CNPJ e competência, mas números de meses recentes ainda podem mudar.
O campo de pessoa física é irregular. Como mostra a tabela da seção correspondente, o preenchimento varia de cerca de 600 a mais de 900 fundos conforme o mês.
Perguntas frequentes
Quantos cotistas tem um FII em média? A média em junho de 2026 era de 12.221 cotistas por fundo, mas ela descreve mal o mercado. A mediana era de 13, e 49,1% dos fundos tinham dez cotistas ou menos. A média é puxada por 42 fundos com mais de 100 mil cotistas cada.
Por que tantos fundos imobiliários têm um único cotista? São 389 fundos com exatamente um cotista em junho de 2026, e 558 dos 637 fundos com até dez cotistas são destinados a investidor qualificado ou profissional. O formato FII também é usado como veículo de estruturação patrimonial, não apenas como produto de investimento de prateleira. Esses fundos não são negociados em bolsa nem oferecidos ao varejo.
Todo FII paga rendimento mensal? Não. Entre os 637 fundos com até dez cotistas, 496 informaram rendimento nulo ou não preencheram o campo em junho de 2026. Nas faixas com mais de mil cotistas, o dividend yield mediano do mês ficou entre 0,7135% e 0,7714%. Distribuição mensal é a norma nos fundos de varejo e a exceção no resto do mercado.
Competência dos dados: junho de 2026.
Fonte: CVM, Informe Mensal de FII, conjunto fii-doc-inf_mensal, arquivo inf_mensal_fii_2026.zip.
Coleta: 5 de agosto de 2026.
Amostra: 1.324 informes de competência junho de 2026, dos quais 1.297 com patrimônio líquido positivo. Recortes com filtro adicional têm a base declarada na própria tabela.
Conteúdo informativo, produzido a partir de dados públicos. Não é recomendação de investimento.
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