Os fundos imobiliários entregaram à CVM os informes de junho, e o retrato que sai deles é bem diferente do que circula em ranking de rede social. Não é uma lista de recomendações: é o setor inteiro, fundo por fundo, com número auditável.
Foram 1.322 fundos com informe entregue referente a junho de 2026, somando R$ 456,1 bilhões de patrimônio líquido e 15,84 milhões de cotistas, dos quais 15,32 milhões são pessoas físicas. Isso dá 96,7% de investidores individuais.
Só que esse último número engana, e a razão está no resto deste texto.
Metade dos FIIs tem 11 cotistas ou menos
A mediana de cotistas por fundo em junho foi de 11. A média foi de 11.982. Quando média e mediana ficam a três ordens de grandeza de distância, é sinal de que existem duas populações diferentes misturadas na mesma estatística.
E existem. Uma minoria de fundos tem centenas de milhares de cotistas e é o que as pessoas chamam de "FII". A maioria dos fundos listados na CVM tem um punhado de cotistas, muitas vezes um único investidor institucional ou uma família, e usa a estrutura de FII por razões tributárias e patrimoniais, não para captar poupança popular.
Isso muda a leitura de qualquer estatística do setor. Quando alguém diz que "existem mais de mil FIIs no Brasil", tecnicamente está certo. Na prática, o número de fundos que um investidor pessoa física consegue comprar com liquidez razoável é uma fração disso.
A concentração é extrema
O patrimônio de R$ 456,1 bilhões não está distribuído. Ele está empilhado.
| Recorte | Fatia do patrimônio |
|---|---|
| 10 maiores fundos | 15,7% |
| 25 maiores | 27,2% |
| 50 maiores | 39,2% |
| 100 maiores | 53,6% |
Metade de todo o patrimônio do setor está em 85 fundos, ou seja, 6,6% do total. Os outros 93,4% dividem a outra metade.
Por faixa de tamanho o desenho fica ainda mais claro:
| Tamanho do fundo | Quantos | % dos fundos | % do patrimônio |
|---|---|---|---|
| Até R$ 50 mi | 428 | 33,1% | 2,0% |
| R$ 50 a 200 mi | 409 | 31,6% | 9,9% |
| R$ 200 mi a 1 bi | 354 | 27,3% | 33,6% |
| Acima de R$ 1 bi | 104 | 8,0% | 54,5% |
Um terço dos fundos do mercado responde por 2% do dinheiro. Vale ter isso em mente ao ler qualquer média do setor: ela é puxada por poucos gigantes.
Na prática, isso importa por liquidez. Fundo pequeno negocia pouco no pregão, o que significa spread mais largo na hora de comprar e, principalmente, na hora de vender. O deságio que aparece na tela nem sempre é oportunidade; às vezes é só falta de comprador do outro lado.
O que os fundos têm na carteira
Somando o ativo de todos os fundos que entregaram informe em junho:
| Classe de ativo | Valor | Fatia |
|---|---|---|
| Imóveis para renda | R$ 250,2 bi | 55,0% |
| CRI e CRA | R$ 78,8 bi | 17,3% |
| Cotas de outros FII | R$ 74,9 bi | 16,4% |
| Renda fixa e caixa | R$ 25,0 bi | 5,5% |
| Imóveis para venda | R$ 14,8 bi | 3,3% |
| Terrenos | R$ 9,5 bi | 2,1% |
| LCI e LIG | R$ 2,1 bi | 0,5% |
Dois números merecem atenção.
CRI representa 17,3% do setor. Isso é crédito imobiliário, não imóvel. Um fundo de papel entrega rendimento vindo de juros e correção monetária, com risco de crédito do devedor. É um produto diferente de um fundo que possui galpões, embora os dois apareçam sob a mesma sigla e no mesmo aplicativo da corretora.
Cotas de outros FII somam 16,4%. Ou seja, um sexto do patrimônio do setor é fundo investindo em fundo. Isso ajuda na diversificação, mas empilha uma camada extra de taxa de administração e torna difícil saber, no fim da linha, qual imóvel está pagando o seu rendimento.
Rendimento distribuído em junho
Dos 1.322 informes, 467 fundos reportaram dividend yield mensal dentro de uma faixa plausível. A mediana ficou em 0,8562% no mês, o que equivale a aproximadamente 10,77% ao ano se o ritmo se mantiver.
Duas ressalvas honestas. Primeiro, é uma mediana de um mês, não uma projeção: distribuição de FII varia com vacância, inadimplência e eventos não recorrentes. Segundo, quase dois terços dos fundos não reportaram o campo ou reportaram valor fora de faixa razoável, incluindo casos de patrimônio líquido negativo. Rendimento anualizado a partir de um único mês é estimativa, não promessa.
A trajetória do primeiro semestre
O informe mensal permite acompanhar o setor mês a mês. Os seis primeiros meses de 2026 ficaram assim:
| Competência | Fundos | DY mediano | Cotistas | Patrimônio |
|---|---|---|---|---|
| Janeiro | 1.238 | 0,8254% | 14,77 mi | R$ 423,5 bi |
| Fevereiro | 1.249 | 0,7757% | 15,08 mi | R$ 427,3 bi |
| Março | 1.256 | 0,7867% | 15,31 mi | R$ 432,7 bi |
| Abril | 1.282 | 0,8200% | 15,71 mi | R$ 441,0 bi |
| Maio | 1.297 | 0,8232% | 15,57 mi | R$ 446,9 bi |
| Junho | 1.322 | 0,8562% | 15,84 mi | R$ 456,1 bi |
Três movimentos:
O setor cresceu 7,7% em patrimônio no semestre, de R$ 423,5 para R$ 456,1 bilhões. Parte disso é valorização de ativos, parte é captação nova.
A base de cotistas subiu 7,3%, de 14,77 para 15,84 milhões. O único mês de queda foi maio, com um recuo pequeno em relação a abril.
O rendimento mediano oscilou pouco, entre 0,7757% e 0,8562% ao mês. Fevereiro foi o piso, junho o topo. A amplitude de 0,08 ponto percentual ao mês parece pequena, mas anualizada representa cerca de um ponto percentual de diferença no retorno.
O retrato por segmento
| Segmento | Fundos com DY | DY mediano no mês | Patrimônio líquido |
|---|---|---|---|
| Multicategoria | 198 | 0,9233% | R$ 228,3 bi |
| Outros | 112 | 1,0093% | R$ 83,1 bi |
| Logística | 48 | 0,7528% | R$ 54,3 bi |
| Shoppings | 40 | 0,6310% | R$ 44,1 bi |
| Escritórios | 29 | 0,5504% | R$ 27,6 bi |
| Residencial | 23 | 0,7710% | R$ 6,3 bi |
| Hospital | 8 | 0,5793% | R$ 5,3 bi |
| Varejo | 6 | 0,7012% | R$ 3,5 bi |
| Hotel | 3 | 0,7373% | R$ 3,3 bi |
Multicategoria domina em tamanho. Sozinho, responde por metade do patrimônio do setor. É a categoria em que o fundo não se prende a um tipo de imóvel, o que dilui qualquer análise: dois fundos com a mesma etiqueta podem ter carteiras completamente diferentes. Vale notar que boa parte dos fundos de papel cai aqui, o que explica o rendimento mediano mais alto.
Escritórios entrega o menor rendimento mediano. Com 0,5504% ao mês, o segmento fica quase 36% abaixo da mediana geral. O trabalho híbrido continua pressionando ocupação de laje corporativa, e isso aparece na distribuição. O segmento também é o terceiro maior em patrimônio, então não é um nicho: é uma fatia relevante do mercado sob pressão.
Logística tem escala sem o rendimento mais alto. São R$ 54,3 bilhões com DY mediano de 0,7528%, abaixo de Multicategoria e Outros. Galpão logístico costuma ter contrato longo e inquilino sólido, o que dá previsibilidade em troca de yield menor. É um trade-off, não um defeito.
Hospital, Varejo e Hotel são estatisticamente frágeis. Com 8, 6 e 3 fundos reportando, a mediana desses segmentos diz mais sobre os fundos específicos que a compõem do que sobre o setor. Trate esses três com ceticismo.
Quanto custa manter um FII
A taxa de administração aparece no informe como percentual das despesas sobre o patrimônio. Entre os 1.208 fundos que reportaram o campo em junho, a mediana foi de 0,0496% ao mês, o que dá cerca de 0,60% ao ano.
É um número baixo se comparado a fundos de investimento tradicionais. Mas lembre da linha de cotas de outros FII na tabela de carteira: quando um fundo investe em outro, você paga as duas taxas. A taxa efetiva de quem compra fundo de fundos é maior que a declarada.
O que estes dados não dizem
Vale ser explícito sobre os limites, porque é onde muita análise erra.
O informe mensal da CVM não traz cotação de mercado. Sem preço não existe P/VP a partir desta fonte: o informe entrega o valor patrimonial por cota, que é outra coisa. Ágio ou deságio só aparece cruzando com o preço do pregão.
O informe mensal não traz vacância. Esse dado vive no informe trimestral, um documento separado, com periodicidade diferente.
O informe não traz o ticker de negociação. Ele é organizado por CNPJ e traz o código ISIN. Relacionar um informe ao código que você digita na corretora exige um mapeamento externo.
E existe defasagem. O informe de junho é entregue e consolidado ao longo de julho, e a CVM reprocessa os arquivos semanalmente para incorporar reapresentações. Quem lê este texto vê o retrato mais recente disponível na fonte oficial, não o de ontem.
Perguntas frequentes
Onde encontro esses dados por conta própria? No Portal de Dados Abertos da CVM, no conjunto "FII: Documentos: Informe Mensal Estruturado". Os arquivos são CSV, cobrem os últimos cinco anos e são atualizados semanalmente. Estão em ISO-8859-1, não UTF-8, o que quebra acentuação se lido como UTF-8.
Se metade dos fundos tem 11 cotistas, por que eles são listados? Ser registrado na CVM não é o mesmo que ser negociado em bolsa com liquidez. Muitos fundos são constituídos para um grupo restrito de investidores e cumprem a obrigação de entregar informe sem nunca terem volume relevante de negociação.
Dividend yield alto significa fundo melhor? Não necessariamente. Yield é rendimento dividido por preço, então sobe quando o preço cai. Um yield bem acima da mediana do segmento costuma sinalizar que o mercado está precificando algum risco, e o motivo importa mais que o número.
Por que só 467 fundos entraram no cálculo do rendimento? Porque o campo de dividend yield vem em branco em parte dos informes, e alguns fundos reportam valores negativos ou extremos, geralmente ligados a patrimônio líquido negativo. Incluir esses casos distorceria a mediana, então ficaram de fora e a contagem está declarada.
Fundo de papel e fundo de tijolo aparecem separados nos dados? Não diretamente. O campo de segmento da CVM não distingue papel de tijolo, e boa parte dos fundos de CRI aparece como Multicategoria ou Outros. A separação real só sai olhando a composição do ativo, que é a tabela de carteira acima.