Em junho de 2026 havia 1.299 fundos imobiliários com patrimônio líquido positivo nos informes mensais da CVM, somando R$ 456,29 bilhões. Esse dinheiro está sob a responsabilidade de 76 administradores, e cinco deles respondem por R$ 275,38 bilhões, ou 60,35% de todo o patrimônio do setor.
Administrador não é gestor. O administrador é a instituição responsável legal pelo fundo, quem responde perante a CVM, contrata os prestadores de serviço e assina o informe mensal que alimenta este texto. A gestão da carteira pode estar terceirizada em outra casa, e frequentemente está. O informe mensal traz o nome do administrador em todo fundo, e é por isso que dá para medir essa camada do mercado com precisão. Nenhum post do Tempus tinha olhado para ela até agora.
O recorte revelou uma coisa que não esperávamos encontrar: a decisão de distribuir rendimento em um mês se agrupa por administrador de um jeito que dificilmente é coincidência.
Distribuir ou não distribuir é padrão de casa, não de mercado
Dos 1.326 informes de junho, 726 trazem dividend yield exatamente zero, 75 vêm em branco e 466 trazem valor positivo dentro da faixa plausível de até 5% ao mês. Dividend yield mensal é o rendimento distribuído no mês dividido pelo valor da cota. Já sabíamos, de um post anterior, que a maioria dos FIIs não distribui nada em um mês qualquer. O que não sabíamos é o quanto isso depende de quem administra.
Entre os 14 administradores com pelo menos 20 fundos, a fatia de fundos que não distribuíram nada em junho vai de 0,8% a 100%.
| Administrador | Fundos | Com DY zero | % |
|---|---|---|---|
| BRL Trust DTVM | 118 | 1 | 0,8% |
| XP Investimentos Corretora de Câmbio | 108 | 25 | 23,1% |
| Intrag DTVM | 29 | 8 | 27,6% |
| Hedge Investments DTVM | 32 | 10 | 31,3% |
| BR-Capital DTVM | 24 | 11 | 45,8% |
| BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM | 217 | 112 | 51,6% |
| Banco Daycoval | 77 | 41 | 53,2% |
| Oliveira Trust DTVM | 52 | 28 | 53,8% |
| Vórtx DTVM | 114 | 74 | 64,9% |
| Banco Genial | 57 | 37 | 64,9% |
| ID Corretora | 67 | 60 | 89,6% |
| QI Corretora | 37 | 36 | 97,3% |
| Planner Corretora | 60 | 60 | 100,0% |
| Trustee DTVM | 28 | 28 | 100,0% |
A BRL Trust administra 118 fundos e apenas um deles ficou sem distribuir. A Planner administra 60 e nenhum distribuiu. Se a distribuição fosse um fenômeno individual de cada fundo, com a taxa média do mercado rondando 55%, seria estatisticamente improvável ver os dois extremos com amostras desse tamanho.
A explicação mais provável não é que uma casa pague e a outra não. É que administradores diferentes concentram tipos diferentes de veículo. Casas com quase 100% de fundos sem distribuição tendem a abrigar estruturas exclusivas, de patrimônio fechado e poucos cotistas, criadas para carregar um ativo específico sem calendário de pagamento. Casas com distribuição quase universal tendem a abrigar fundos de renda com rotina mensal de pagamento. O dado não prova a causa, mas mostra que a variável administrador explica mais dessa diferença do que se imaginaria.
Entre os fundos que efetivamente pagaram algo, a mediana também varia por casa. Consideramos apenas rendimentos positivos de até 5% ao mês.
| Administrador | Fundos que pagaram | DY mediano |
|---|---|---|
| Intrag DTVM | 21 | 1,1500% |
| XP Investimentos Corretora de Câmbio | 82 | 1,0496% |
| Banco Daycoval | 34 | 1,0164% |
| BRL Trust DTVM | 53 | 0,9240% |
| Vórtx DTVM | 38 | 0,7990% |
| Hedge Investments DTVM | 22 | 0,7958% |
| Oliveira Trust DTVM | 24 | 0,7888% |
| Banco Genial | 18 | 0,7643% |
| BR-Capital DTVM | 12 | 0,7504% |
| BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM | 61 | 0,6232% |
A distância entre o topo e a base dessa tabela é de quase o dobro. Um rendimento mensal de 1,1500% equivale a aproximadamente 14,71% em doze meses caso o ritmo se mantenha, o que é uma estimativa e não uma projeção: nada no informe da CVM garante repetição.
Como R$ 456,29 bilhões se dividem entre 76 administradores
O mercado é concentrado no topo e pulverizado na base. O maior administrador sozinho responde por 20,81% do patrimônio. Os três maiores somam 44,81%, os cinco maiores 60,35%, os dez maiores 76,73% e os vinte maiores 91,24%. Os 56 administradores restantes dividem os 8,76% que sobram.
O índice de Herfindahl-Hirschman calculado sobre a participação de patrimônio de cada administrador dá 938. Em referências antitruste convencionais, valores abaixo de 1.500 descrevem um mercado não concentrado. Ou seja, apesar de o topo parecer pesado, a cauda de 76 participantes é longa o bastante para que a medida formal de concentração fique em território moderado.
A distribuição por porte de operação deixa isso mais claro.
| Fundos administrados | Administradores | Fundos | Patrimônio | % do total |
|---|---|---|---|---|
| 1 fundo | 23 | 23 | R$ 5,25 bi | 1,15% |
| 2 a 5 | 20 | 58 | R$ 32,65 bi | 7,16% |
| 6 a 20 | 19 | 198 | R$ 56,15 bi | 12,31% |
| 21 a 60 | 8 | 319 | R$ 108,41 bi | 23,76% |
| Mais de 60 | 6 | 701 | R$ 253,83 bi | 55,63% |
Seis administradores cuidam de 701 dos 1.299 fundos e de 55,63% do patrimônio. No outro extremo, 23 administradores têm um único fundo cada, e juntos não chegam a 1,2% do setor.
A média de 17,1 fundos por administrador não descreve ninguém. A mediana é 3,5 fundos. O mesmo vale para o patrimônio: o administrador médio cuida de R$ 6,00 bilhões, o mediano cuida de R$ 656,6 milhões, quase dez vezes menos. Sempre que média e mediana se afastam tanto, há duas populações distintas somadas na mesma estatística, e aqui elas são visíveis a olho nu.
Os doze maiores por patrimônio administrado
Ranking factual, ordenado por patrimônio líquido somado em junho de 2026. Não é uma classificação de qualidade nem de atratividade.
| Administrador | Fundos | Patrimônio | % do setor | PL mediano por fundo |
|---|---|---|---|---|
| BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM | 217 | R$ 94,94 bi | 20,81% | R$ 178,6 mi |
| XP Investimentos Corretora de Câmbio | 108 | R$ 60,64 bi | 13,29% | R$ 303,3 mi |
| BRL Trust DTVM | 118 | R$ 48,88 bi | 10,71% | R$ 91,5 mi |
| Intrag DTVM | 29 | R$ 39,90 bi | 8,75% | R$ 383,2 mi |
| Banco Genial | 57 | R$ 31,01 bi | 6,80% | R$ 157,8 mi |
| Vórtx DTVM | 114 | R$ 28,66 bi | 6,28% | R$ 66,2 mi |
| Banco Daycoval | 77 | R$ 14,66 bi | 3,21% | R$ 96,9 mi |
| Oliveira Trust DTVM | 52 | R$ 11,34 bi | 2,49% | R$ 82,8 mi |
| Hedge Investments DTVM | 32 | R$ 10,45 bi | 2,29% | R$ 160,2 mi |
| Banco J Safra | 8 | R$ 9,60 bi | 2,10% | R$ 929,8 mi |
| XP Investimentos CCTVM S.A. | 3 | R$ 8,63 bi | 1,89% | R$ 1.020,8 mi |
| Genial Investimentos CVM | 13 | R$ 8,26 bi | 1,81% | R$ 118,3 mi |
Muitos fundos não significa fundos grandes
A última coluna da tabela acima é a mais informativa e a que menos aparece em qualquer lugar. A Vórtx administra 114 fundos, praticamente o mesmo número que a XP, com patrimônio mediano por fundo de R$ 66,2 milhões contra R$ 303,3 milhões da XP. São operações de escala parecida em quantidade e completamente diferentes em tamanho de veículo.
O contraste fica mais forte nos extremos. O Banco J Safra aparece em décimo lugar por patrimônio com apenas oito fundos, porque o fundo mediano dele tem R$ 929,8 milhões. A Intrag ocupa a quarta posição com 29 fundos e mediana de R$ 383,2 milhões. Já a Planner, com 60 fundos, tem mediana de R$ 41,6 milhões.
Duas operações completamente diferentes se escondem sob a mesma palavra. Uma administra poucos veículos grandes, com equipe pequena e cliente institucional. Outra administra dezenas de veículos pequenos, muitos deles estruturas sob medida. Contar fundos mede uma coisa, somar patrimônio mede outra, e as duas listas quase não coincidem.
Agrupando por grupo econômico
O informe da CVM registra o administrador como pessoa jurídica, então grupos que operam com mais de uma entidade aparecem repetidos. BTG Pactual, XP e Genial figuram duas vezes cada na lista de 76. Agrupando pelo nome do grupo, critério declarado e imperfeito que explicamos na seção final, o desenho muda.
| Grupo | Fundos | Patrimônio | % do setor |
|---|---|---|---|
| BTG Pactual | 227 | R$ 103,84 bi | 22,76% |
| XP | 111 | R$ 69,27 bi | 15,18% |
| BRL Trust | 118 | R$ 48,88 bi | 10,71% |
| Genial | 72 | R$ 39,95 bi | 8,76% |
| Itaú/Intrag | 29 | R$ 39,90 bi | 8,75% |
Consolidado assim, o BTG passa de 20,81% para 22,76% e a XP salta de 13,29% para 15,18%, tomando o segundo lugar com folga maior. Os cinco primeiros grupos ficam com 66,16% do patrimônio, contra 60,35% na contagem por entidade. A concentração real é maior do que a leitura literal do arquivo sugere.
A concentração ficou parada no primeiro semestre
Uma suspeita razoável seria que o mercado estivesse se concentrando ao longo do ano. Não foi o que aconteceu. A fatia dos cinco maiores administradores por patrimônio ficou praticamente imóvel de janeiro a junho.
| Mês de competência | Administradores | Fatia dos 5 maiores |
|---|---|---|
| Janeiro de 2026 | 75 | 60,12% |
| Fevereiro de 2026 | 75 | 60,14% |
| Março de 2026 | 75 | 59,93% |
| Abril de 2026 | 76 | 60,09% |
| Maio de 2026 | 76 | 60,32% |
| Junho de 2026 | 76 | 60,35% |
A variação total no semestre foi de 0,23 ponto percentual, com um recuo em março. No mesmo período, o setor cresceu de 1.216 para 1.299 fundos com patrimônio positivo e de R$ 423,56 bilhões para R$ 456,29 bilhões. O mercado ganhou 83 fundos e R$ 32,73 bilhões sem alterar quem manda.
Isso significa que os grandes cresceram na mesma proporção do mercado, não mais rápido.
| Administrador | Fundos jan | Fundos jun | PL jan | PL jun |
|---|---|---|---|---|
| BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM | 204 | 217 | R$ 89,15 bi | R$ 94,94 bi |
| XP Investimentos Corretora de Câmbio | 94 | 108 | R$ 50,25 bi | R$ 60,64 bi |
| BRL Trust DTVM | 111 | 118 | R$ 48,57 bi | R$ 48,88 bi |
| Intrag DTVM | 24 | 29 | R$ 37,46 bi | R$ 39,90 bi |
| Banco Genial | 56 | 57 | R$ 29,19 bi | R$ 31,01 bi |
| Vórtx DTVM | 104 | 114 | R$ 28,03 bi | R$ 28,66 bi |
| Banco Daycoval | 69 | 77 | R$ 13,09 bi | R$ 14,66 bi |
A exceção é a XP, que somou 14 fundos e R$ 10,39 bilhões no semestre, crescimento de 20,7% em patrimônio contra 7,7% do mercado. A BRL Trust ficou no outro extremo: ganhou sete fundos e apenas R$ 0,31 bilhão.
Onde estão os 15,8 milhões de cotistas
Os fundos com patrimônio positivo somavam 15.850.687 posições de cotista em junho de 2026. Esse número conta posições e não pessoas: quem tem cota de quatro fundos aparece quatro vezes.
| Administrador | Cotistas | Fundos | Patrimônio |
|---|---|---|---|
| BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM | 3.928.634 | 217 | R$ 94,94 bi |
| BRL Trust DTVM | 1.638.855 | 118 | R$ 48,88 bi |
| BTG Pactual Serviços Financeiros Distribuidor | 1.623.526 | 9 | R$ 8,13 bi |
| Intrag DTVM | 1.603.391 | 29 | R$ 39,90 bi |
| Banco Genial | 1.387.146 | 57 | R$ 31,01 bi |
| Banco Daycoval | 1.083.750 | 77 | R$ 14,66 bi |
| Vórtx DTVM | 1.049.369 | 114 | R$ 28,66 bi |
| XP Investimentos Corretora de Câmbio | 1.018.359 | 108 | R$ 60,64 bi |
| XP Investimentos CCTVM S.A. | 733.103 | 3 | R$ 8,63 bi |
| Hedge Investments DTVM | 328.467 | 32 | R$ 10,45 bi |
Duas linhas dessa tabela merecem atenção. A entidade Distribuidor do BTG reúne 1.623.526 cotistas em apenas nove fundos, e a XP Investimentos CCTVM S.A. reúne 733.103 em três. São os veículos de varejo puro do mercado, com dezenas de milhares de cotistas por fundo.
O oposto também existe e é mais numeroso. A ID Corretora administra 67 fundos e soma 6.114 cotistas no total, uma média de 91 por fundo. A Planner administra 60 fundos e soma 9.643. A Trustee administra 28 fundos e soma 241 cotistas, menos de nove por fundo. Não por acaso, são as mesmas casas com quase 100% de fundos sem distribuição e com 75% a 93% dos fundos destinados a investidor qualificado ou profissional. É a evidência mais direta de que boa parte do que o arquivo da CVM chama de fundo imobiliário nunca foi feito para o varejo.
Quanto custa a administração em cada casa
O informe traz a despesa com taxa de administração do mês como percentual do patrimônio. Já tratamos do tema no conjunto do mercado; aqui o recorte é por casa, usando a mediana dos fundos com despesa positiva.
| Administrador | Despesa mediana no mês |
|---|---|
| Intrag DTVM | 0,0932% |
| BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM | 0,0772% |
| BRL Trust DTVM | 0,0746% |
| Trustee DTVM | 0,0691% |
| Banco Daycoval | 0,0671% |
| Planner Corretora | 0,0623% |
| BR-Capital DTVM | 0,0461% |
| Hedge Investments DTVM | 0,0377% |
| Vórtx DTVM | 0,0340% |
| Banco Genial | 0,0299% |
| XP Investimentos Corretora de Câmbio | 0,0298% |
| ID Corretora | 0,0200% |
| QI Corretora | 0,0197% |
| Oliveira Trust DTVM | 0,0170% |
A diferença entre a maior e a menor mediana é de 5,5 vezes. Vale lembrar que essa despesa remunera a estrutura inteira do fundo e não só o administrador, e que fundos de renda com muitos cotistas custam mais para operar que veículos exclusivos com um punhado de investidores. A tabela mostra o que o cotista pagou naquele mês, não quem cobra caro.
O que estes dados não dizem
O informe mensal da CVM é a melhor fonte pública sobre FII e ainda assim tem limites bem definidos. Nesta apuração encontramos quatro que afetam diretamente o que está escrito acima.
O campo de cotistas pessoa física vem em branco com frequência. Dos 1.299 fundos com patrimônio positivo em junho, 390 informaram o total de cotistas e deixaram a linha de pessoa física vazia. Somar as duas colunas sem cuidado produz percentuais falsos: pelo caminho errado, um dos grandes administradores parece ter 57% de pessoas físicas, quando na verdade 92 de seus 108 fundos simplesmente não preencheram o campo. Considerando apenas os fundos que informaram as duas colunas, pessoas físicas são 99,70% das posições. Não publicamos o número por administrador porque a base disponível é diferente em cada um.
Administrador não é gestor e não é distribuidor. O informe identifica quem responde legalmente pelo fundo. Quem escolhe os ativos pode ser outra casa, e quem vende a cota ao investidor quase sempre é. Nada nesta apuração descreve qualidade de gestão.
O agrupamento por grupo econômico é nosso, não da CVM. Fizemos a consolidação pelo nome da entidade administradora. É uma aproximação: pode juntar entidades de razão social parecida e função distinta, e pode deixar de fora entidades do mesmo grupo com nome diferente. A tabela por entidade, sem agrupamento, é a que reflete o arquivo original.
O arquivo é reprocessado e os números mudam. Quando publicamos o retrato de junho de 2026, em 26 de julho, o mês tinha 1.322 informes. Hoje tem 1.326, porque fundos reapresentaram o documento no intervalo. A CVM mantém as versões antigas no arquivo, e por isso toda apuração aqui usa apenas a maior versão de cada par de CNPJ e mês de competência.
Vale repetir três limites estruturais que valem para qualquer post feito com esta fonte. O informe não traz cotação de mercado, então nada aqui permite calcular ágio ou deságio sobre o valor patrimonial. Não traz vacância, que vive no informe trimestral. E não traz o código de negociação, apenas CNPJ e ISIN, motivo pelo qual nenhum fundo é chamado por ticker no texto.
Por fim, a competência. Estes números são de junho de 2026, entregues ao longo de julho. O informe de julho já começou a chegar: na coleta desta manhã havia 85 informes de julho, de 15 administradores, contra 1.326 em junho. É amostra pequena e enviesada para quem entrega cedo, e por isso não foi usada em nenhuma conta deste post.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre administrador e gestor de um FII? O administrador é a instituição responsável legal pelo fundo perante a CVM: constitui o fundo, contrata prestadores, controla o passivo e entrega os informes obrigatórios. O gestor decide quais ativos comprar e vender. Em boa parte dos fundos são empresas diferentes, e o informe mensal só identifica o administrador.
Quantos administradores de FII existem no Brasil? Nos informes de junho de 2026, 76 instituições apareciam como administradoras de pelo menos um fundo imobiliário com patrimônio positivo. Desses, 23 administram um único fundo e seis administram mais de 60 cada.
Por que tantos FIIs não distribuíram rendimento em junho? Dos 1.326 informes de junho de 2026, 726 registraram dividend yield zero. A maior parte desses fundos é de estruturas restritas a investidor qualificado ou profissional, com poucos cotistas e sem calendário mensal de pagamento. Entre os 466 fundos que distribuíram algo dentro da faixa plausível, a mediana por administrador variou de 0,6232% a 1,1500% no mês.
Dados de competência de junho de 2026, extraídos do Informe Mensal de FII da CVM em 12 de agosto de 2026, às 09h09 UTC. Todas as agregações usam a maior versão de cada informe e desprezam campos em branco em vez de tratá-los como zero. Conteúdo informativo, sem recomendação de investimento.